Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chứng kiến sự trầm lắng ở hầu hết các phân khúc, doanh nghiệp gặp khó vì "tắc" tín dụng và chờ pháp lý mới thì thị trường bất động sản sẽ trầm lắng trong ngắn hạn, các chủ đầu tư cần tìm kiếm các đối tác để có nguồn vốn dài hạn thay vì phụ thuộc vào tín dụng, trái phiếu.
Theo Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, thời gian qua, “bão tố” liên tục dồn tới với bất động sản khiến thị trường bị “gãy”, dự báo sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. “Hiện nay, có một số doanh nghiệp lớn sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30%, thậm chí lên tới 50% để xoay sở. Do đó, trong năm nay, các doanh nghiệp cần tồn tại hơn là mục đích kiếm tiền”, ông Quang nói.
Nhiều chuyên gia cho rằng, đã đầu tư bất động sản thì không thể thấy thị trường đi xuống mà rời cuộc chơi. Thực tế, bất động sản tốt liên tục từ năm 2014 tới nay, 8 năm liên tục tăng giá khiến nhiều người hiện đang không nỡ rời bỏ thị trường. Vì thế, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xấu cho đến tháng I/2023. Năm nay Tết Âm lịch đến sớm, các doanh nghiệp phải thanh toán nợ vay, các khoản công nợ, trả lương nhân viên,… Nhưng tiền ở đâu ra? Điều này không chỉ gây áp lực cho dân bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Lúc này có thể xảy ra tình trạng các chủ doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản nhằm thanh toán các khoản chi phí.
Nói về những khó khăn mà thị trường phải đối mặt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng “sốt giá” nhà đất, “lệch pha” cung - cầu, thiếu nguồn cung “lệch pha” phân khúc thị trường, cơ cấu nhà ở không hợp lý “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đây cũng là một trong những điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng trước. Thế nên, HoREA cho rằng, cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Các doanh nghiệp cũng phản ánh hiện nay vướng mắc lớn nhất là pháp lý, chiếm tới 70%. Bên cạnh đó, vướng mắc lớn thứ hai của thị trường là các thủ tục hành chính. Vì thế, đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền. Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Song, theo lộ trình dự kiến các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nếu được Quốc hội thông qua thì sẽ có hiệu lực từ ngày 01/07/2024, như vậy, còn phải chờ thêm 19 tháng nữa.
Thực tế là hơn hai năm qua, giá nhà có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang, kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Có thể nói, giá nhà đã vượt quá thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân.
Ở mảng bất động sản thương mại, vướng mắc về pháp lý cũng khiến không có nguồn cung dự án mới được hoàn thiện, các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam, hay các doanh nghiệp muốn mở rộng, cải thiện không gian văn phòng cũng không có nguồn cung. Trong khi đó, về bản chất bất động sản là ngành đặc thù, sử dụng thâm dụng vốn cao. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đòi hỏi một nguồn vốn tốt, song không thể tránh khỏi việc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ lực, sở hữu lượng quỹ đất lớn đang đi vào giai đoạn nguồn vốn ở dưới mức có thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Bản thân các nhà đầu tư có vấn đề và ảnh hưởng đến cả người mua và cả thị trường, do đó thị trường bất động sản trong thời gian tới có thể gói gọn trong 2 từ "thận trọng". Không những vậy, thị trường có thể sẽ đi vào giai đoạn đoạn trầm lắng trong ngắn hạn bởi các liên quan tới giải quyết quỹ đất, các chính sách đưa ra sắp tới về GPMB, hay xác định giá đất sẽ khiến không ai biết nên dùng luật nào trong thời điểm hiện tại. Với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực của nó.
Thực tế ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án cơ sở hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội.
Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hy vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn. Song, sang năm 2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên quá lạc quan mặc dù tăng trưởng. Từ bức tranh 9 tháng đầu năm với diễn biến kinh tế toàn cầu thì mình nên có một chút cẩn trọng ở tất cả góc nhìn, tất cả dự báo.
Thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực, đòi hỏi các góc nhìn xa hơn chứ không chỉ là bán một căn nhà. Các chủ đầu tư dành được khách hàng bằng cách nhìn xa hơn, cần đảm bảo pháp lý về lâu dài cho sản phẩm.
T.L (Tổng hợp)
