Ở trường hợp thứ hai, chi phí sẽ tính theo m2 nhân hệ số. Nếu chỉ xây thô khung sườn, giá dao động 3,5 – 4,2 triệu đồng/m2. Nếu hoàn thiện ốp gạch, trần, điện, đèn… chi phí dao động 5,2 – 6,5 triệu đồng/m2 (chưa có nội thất). Các trường hợp khác có thể chi phí khác, càng chi tiết giá càng tăng. Ngoài ra, cần tính thêm chi phí phần móng và mái.

“Đơn cử, với một căn nhà có diện tích 5x10m, xây một trệt, ba lầu có sân thượng, sẽ có tổng sàn 200m2, xây cơ bản với mức giá 6 triệu đồng/m2, tổng phí là 1,2 tỷ đồng (có thể biến động theo 3 yếu tố ở trên). Cộng thêm 300-500 triệu đồng nội thất, phí phát sinh, căn nhà có thể vào ở là 1,6 tỷ đồng, cộng thêm đất nền nữa là có thể tính ra giá trị thật của một bất động sản”, anh Tiến phân tích.

Với hai ví dụ trên cho thấy, dù còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, song có thể dựa trên những điều kiện tiêu chuẩn để tính toán giá trị thực của một bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc thù nên giá trị và giá bán thường có “độ vênh” không nhỏ.

Theo các chuyên gia, “độ vênh” thường xảy ra do quy luật cung cầu, độ khan hiếm của tài sản, tâm lý người mua. Nhiều sản phẩm có tính độc quyền, do đó giá cả thường cao hơn giá trị sử dụng. Có những bất động sản được đánh giá cao với khách hàng này nhưng lại bị xem nhẹ bởi khách hàng khác.

Như đã nói, giá thành một bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố chính, đó là chi phí đất đai và chi phí xây dựng. Song, yếu tố về giá thành không giải thích được nguyên nhân sâu xa của việc giá nhà đất liên tục tăng rất mạnh trong thời gian qua. “Sốt” giá chủ yếu là do yếu tố thị trường, cung cầu, tâm lý của người mua.

Ở góc nhìn pháp lý, một chuyên gia cho biết, theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, gồm so sánh, chiết trừ, vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền và phương pháp thặng dư. Mỗi loại tài sản sẽ được áp riêng lẻ hoặc kết hợp các phương pháp.

Hai phương pháp được ứng dụng phổ biến nhất hiện tại là so sánh và vốn hóa trực tiếp. Cụ thể, là so sánh một bất động sản với mặt chung các tài sản tương tự về diện tích, vị trí, tiềm năng… Các tài sản so sánh không hoàn toàn giống thì khấu trừ đi các yếu tố khác biệt.

Để tránh tình trạng các nhóm lợi ích tạo giao dịch ảo để tăng mặt bằng giá lên cao, người mua thường kết hợp so sánh với chiết khấu dòng tiền, nghĩa là dự báo về giá trị sử dụng trong tương lai của tài sản. Đơn cử như với một tòa nhà văn phòng, bên cạnh so sánh mặt bằng chung, người mua có thể tìm hiểu về tiềm năng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy…

Hoặc như trong việc định giá đất nền, với phương pháp chiết khấu dòng tiền, người mua có thể giả định phương án kinh doanh tốt nhất có thể. Chẳng hạn sử dụng mảnh đất để xây dựng khách sạn, nhà trọ, căn hộ… sau đó ước tính thu nhập ròng từ công trình này trong tương lai để định giá.

Các phương pháp định giá đã rõ ràng, tuy nhiên, như đã phân tích, bất động sản là một loại hàng hóa đặc thù nên việc định giá theo công thức là rất khó. Điều này cho thấy một thực tế từ việc định giá một bất động sản đến việc kiếm tiền từ đầu tư là một khoảng cách rất lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá cả mua bán đang có độ "vênh" lớn với giá trị sử dụng, các nhà đầu tư vẫn nắm nhiều lợi thế nếu có thể định giá thực của một bất động sản.