Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Đất thuộc quy hoạch đã có quyết định thu hồi thì không được chuyển quyền sử dụng đất (mua bán đất). Tuy nhiên, với đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì tùy vào từng trường hợp cụ thể, chủ đất có thể bị hạn chế một số quyền sử dụng đất song vẫn có thể bán đất. Trên thị trường, đất nằm trong diện quy hoạch thường có giá bán rẻ hơn.
Vì nóng vội, ham rẻ, không tìm hiểu kỹ, có những người mua sau khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán xong mới phát hiện mảnh đất đó dính quy hoạch. Mua phải đất dính quy hoạch thường kèm theo nhiều phiền toái trong việc chuyển nhượng, tách thửa, xây sửa nhà cửa,… Nếu sau này đất bị thu hồi thì tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với số tiền từng bỏ ra để mua thửa đất đó.
Do vậy, ngay khi phát hiện mình đã đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng mua bán trúng mảnh đất dính quy hoạch, người dân cần làm ngay những điều sau đây.
Như đã nói ở trên, đất thuộc quy hoạch đã có quyết định thu hồi thì không được chuyển quyền sử dụng đất (mua bán đất). Nếu chủ đất cố tình che giấu thông tin quy hoạch trên để rao bán, nhận tiền đặt cọc của bên mua thì đây là hành vi lừa dối, vi phạm pháp luật.
Điều 127, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:
- Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
- Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Như vậy, nếu người bán che giấu thông tin đất dính quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giao dịch đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Bên mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.
Trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên,… Bên nhận chuyển nhượng (người mua) cần kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch không.
Nếu trong hợp đồng có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc quy hoạch thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền. Trường hợp bên bán không đồng ý trả lại tiền thì bên mua có quyền khởi kiện.
Nếu trong hợp đồng không có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc quy hoạch thì bên mua phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp bên mua chứng minh được bị lừa dối.
Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro nhưng trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Bởi đất thuộc diện quy hoạch thường được rao bán với giá rẻ hơn mức giá chung của thị trường. Quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian tùy theo tình hình sử dụng đất tại địa phương nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn, cho nên trong tương lai quy hoạch liên quan đến mảnh đất cũng có thể bị dỡ bỏ hoặc có thay đổi.
Hơn nữa, đất thuộc diện quy hoạch, tùy từng trường hợp chủ đất vẫn có rất nhiều quyền sử dụng. Khi đã mua phải mảnh đất dính quy hoạch, người mua cần nắm rõ những quyền và nghĩa vụ của mình.
Cụ thể, khi mua phải đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ đất vẫn được tiếp tục sử dụng, được thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế... nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch; được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có quy định, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Chủ đất cũng sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch nếu đảm bảo đủ các điều kiện.
T.H
