Khi lạm phát tăng cao, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Như vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng việc sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.
Câu chuyện lạm phát đang được người dân, các nhà đầu tư và giới chuyên môn quan tâm. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, bình quân 2 tháng đầu năm 2022, CPI tăng 1,68% so với cùng kỳ năm ngoái, lạm phát cơ bản tăng 0,67%.
Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, ba nguyên nhân chính dẫn đến lạm phát trong năm 2022 bao gồm tổng cầu tăng đột biến trong giai đoạn nền kinh tế phục hồi sau đại dịch; sự phụ thuộc của nền kinh tế Việt Nam vào nguyên vật liệu nhập khẩu; và đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu.
Năm 2022, Quốc hội Việt Nam đặt chỉ tiêu CPI tăng khoảng 4%. Vào thời điểm tháng 1, đây được là mục tiêu được đánh giá hoàn toàn "trong tầm tay" của Việt Nam. Tuy nhiên, sau những biến động bất ngờ của tình hình kinh tế - chính trị thế giới, mục tiêu này hiện đang đối mặt với không ít áp lực. Mục tiêu duy trì lạm phát trong khoảng 4% của Quốc hội là có thể đạt được. Mặc dù vậy, bối cảnh bất ổn chính trị trên thế giới trong đó chiến tranh Nga - Ukraine đang tác động đến hoạt động sản xuất và kinh doanh tại Việt Nam.
Tiêu biểu là là tình trạng giá dầu tăng mạnh từ 70 USD/thùng lên mốc trên 120 USD/thùng trong vòng gần 6 tháng trở lại đây. Các chuyên gia quốc tế cũng dự báo giá dầu có thể tăng lên đến 200 USD/thùng nếu nguồn cung dầu từ Nga bị cắt giảm. Tương tự, biến động giá kim loại quý tăng đáng kể.
Ở thị trường quốc tế theo thống kê của sàn Kitco, giá vàng thế giới trong 1 tháng qua tăng đỉnh điểm đến 1,991.16 USD/ounce. Cùng với đó, giá vàng trong nước có sự chênh lệch lớn so với giá vàng thế giới, gần chạm mốc 69 triệu đồng/lượng vào ngày 18/3. Những biến động này này dẫn đến các nguyên vật liệu, chi phí sản xuất tăng cao và sau cùng là giá hàng hóa tăng theo.
Một phân tích của Savills World Research chỉ ra rằng, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị,… Trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có ba kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản.
Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro. Điều này giúp họ bảo toàn giá trị tài sản, đồng thời tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác. Đặc biệt, tại Việt Nam, trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn.
Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng giá đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Vì thế, trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.
Nhìn lại lịch sử cuộc khủng hoảng đầu tiên của kinh tế thế giới 1917 xuất phát từ Mỹ cho đến hiện tại, gần như chỉ có một đợt khủng hoảng khiến giá bất động sản giảm là vào năm 2007-2008 với mức giảm 30 - 40%. Riêng ở Việt Nam, mặc dù từ năm 1975 đến nay nền kinh tế cũng trải qua một số biến cố như cuộc khủng hoảng 1997-1998, 2007-2008, 2011-2012 và gần nhất là giai đoạn 2020-2021. Riêng chỉ có giai đoạn 2011-2012 là giá bất động sản trên toàn thị trường giảm đến 30% bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Còn lại, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá.
"Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế", vị này nói.
Ở góc độ vĩ mô, giá bất động sản tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam. Khi lạm phát tăng cao, phân khúc bất động sản thương mại cũng phải đẩy giá dịch vụ, trong khi khả năng chi trả của doanh nghiệp còn hạn chế sau đại dịch COVID-19.
Hà Lê
