Có 4 yếu tố chính khách hàng nên quan tâm để có thể nhận định một dự án có đảm bảo an toàn khi xuống tiền hay không, đó là:
- Vị trí, quy mô và tính khớp nối của Dự án.
- Tiến trình pháp lý hiện tại của Dự án.
- Năng lực của chủ đầu tư.
- Văn bản ký kết khi mua bán.
1. Vị trí, quy mô và tính khớp nối của Dự án
Thường các chủ đầu tư năng lực yếu kém không có khả năng lấy được những quỹ đất đẹp và “sạch” nên những dự án của họ thường nằm gọn trong các khu dân cư cũ, chưa được điều chỉnh quy hoạch. Các lộ giới đất ở, đất trồng cây, đất nghĩa địa … nằm đan xen lẫn nhau. Vậy nên khi đi mua bất động sản dự án đất nền mà thấy dự án quy mô nhỏ (thông thường quy mô dưới 20ha), có những yếu tố trên thì nên cẩn trọng… vì lúc này sẽ xuất hiện 3 rủi ro: “Năng lực CĐT yếu”, “Tính thanh khoản thấp và tiềm năng thấp”, “Khả năng khớp nối thấp và rất dễ bị điều chỉnh quy hoạch”.
Thông thường khách hàng và các bạn nhân viên bán hàng (Sale) thường chỉ chú ý tới quy hoạch chi tiết 1/500, điều đó đúng nhưng chưa đủ, còn có 1 bản quy hoạch rất quan trọng phải nắm đó là quy hoạch 1/2000 của khu vực mà dự án nằm. Quy hoạch 1/2000 này thể hiện tính khớp nối giao thông, hạ tầng xây dựng của dự án đang triển khai với các khu dân cư hiện hữu hoặc các DA đang triển khai khác cùng với các đầu mối hạ tầng đã, đang và sẽ được xây dựng cùng với nhiều thông tin khác.
Vì vậy khi xem xét dự án, phải kiểm tra kết nối giao thông, khớp nối hạ tầng của 2 bản quy hoạch 1/500 và 1/2000 có đồng nhất không. Vì nếu một dự án có quy hoạch 1/500 không khớp với 1/2000 thì chắc chắn sẽ bị điều chỉnh quy hoạch. Lúc này khách hàng chắc chắn sẽ đối diện với rủi ro không mong muốn như: bị mất một phần diện tích đất hoặc có khi mảnh đất của mình có một con đường đi xuyên qua. Nói chung là rủi ro mất đất rất cao.
2. Tiến trình pháp lý hiện tại của DA
Đầu tiên các bạn nên nhận biết lộ trình pháp lý cơ bán của một Dự án đất nền (ở đây chúng tôi đã lược bỏ mộtphần, chỉ nêu những bước cốt lõi mà khách hàng cần lưu ý). Lộ trình thủ tục pháp lý bao gồm:
a, Phê duyệt danh mục Dự án
b, Xin chủ trương đầu tư (hiện nay đã chuyển sang hình thức đấu thầu công khai)
c, Chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc trúng đấu giá khu đất dự án
d, Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
e, Quyết định giải toả đền bù
f, Thực hiện xong giải toả đền bù
g, Quyết định giao đất (từng phần hay theo diện tích đã giải toả hoặc toàn bộ)
h, Cấp giấy phép xây dựng
i, Thực hiện thi công hoàn thiện hạ tầng theo GPXD
k, Nghiệm thu Hạ tầng xây dựng và nộp tiền sử dụng đất (đủ điều kiện mở bán)
l, Ra sổ đỏ tổng theo giấy phép xây dựng và nộp thuế
m, Ra sổ đỏ từng lô cho khách hàng
Thông thường khách hàng vẫn thường nghe các bạn nhân viên bán hàng tư vấn: “Dự án đã có 1/500, anh chị cứ yên tâm…”, nhưng thực sự có nên an tâm về điều đó? Theo góc nhìn của chúng tôi thì chưa, trong thực tế có khá nhiều dự án chỉ có 1/500 đã triển khai bán rầm rộ và hết giỏ hàng, nhưng sau đó không thể bàn giao đất và sổ cho khách vì… không giải toả đền bù được, hoặc bị điều chỉnh quy hoạch (khi dự án chậm triển khai quá lâu, cơ quan chức năng điều chỉnh quy hoạch chung tại khu vực khiến dự án thay đổi diện tích, hệ số…) hoặc nặng nề hơn là chủ đầu tư ko thực hiện xây dựng dự án, ko nộp thuế kịp thời => thuế tăng => mất khả năng nộp… Rồi cuối cùng khách hàng vẫn là người chịu thiệt hại lớn nhất.
Vậy thì ở thời điểm nào khách hàng sẽ an toàn để đầu tư? Theo quan điểm chúng tôi thì tuỳ vào mục đích mua, có 2 thời điểm có thể đáp ứng điều này:
Một là, chắc chắn lựa chọn mua vào mục (l) hoặc (m) có thể nói là an toàn nhất vì lúc này sản phẩm đã hình thành xong, khách có thể đến cảm nhận trực quan dự án, hồ sơ pháp lý cũng đã xong xuôi, quy trình giao dịch cũng gần như mua một căn nhà hoặc lô đất thổ cư trong phố. Chọn mua tại thời điểm này phù hợp với những khách hàng có nhu cầu sử dụng ngay sản phẩm hoặc muốn chắc chắn 100% an toàn, tất nhiên đi kèm với an toàn thì giá sẽ ở giai đoạn cao nhất và sẽ khó chọn được vị trí mình muốn (vì chưa chắn người mua trước đã muốn bán).
Hai là, thời điểm dành cho những khách mua đầu tư là ở giai đoạn (f), (g), hoặc (h). Những bước thủ tục này có thể diễn ra đồng thời chứ không nhất thiết nối tiếp nhau. Lúc này có những điều sau giúp khách hàng an tâm hơn: (1) Chủ đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng, giải toả đền bù xong => đất đã sạch, không tranh chấp, hơn nữa chủ đầu tư cũng thể hiện được một phần năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai; (2) chủ đầu tư được giao đất và cấp GPXD đồng nghĩa với việc chủ đầu tư hoàn toàn đủ khả năng triển khai các bước tiếp theo mà không gặp quá nhiều trở ngại từ yếu tố bên ngoài (nếu có thì rắc rối sẽ chủ yếu đến từ ý muốn chủ quan của chủ đầu tư). Thêm nữa khi đã có GPXD và được giao đất thì thông thường dự án đã đựợc thẩm duyệt với quy hoạch 1/2000, đặc biệt là phần khớp nối hạ tầng mà chúng tôi đã đề cập phía trên. Vậy nên đối với khách hàng đầu tư với rủi ro ở mức có thể chấp nhận được thì có thể mua dự án tại thời điểm này.
Tuy nhiên khách hàng có thể lựa chọn mua tại những thời điểm khác cũng không sao, miễn chúng ta có cơ sở để quản trị được rủi ro đầu tư thì việc mua càng sớm sẽ càng có nhiều lợi nhuận.
3. Nhìn vào uy tín và năng lực của chủ đầu tư
Đầu tiên phải nhìn vào tiểu sử của chủ đầu tư đã được thị trường đón nhận như thế nào, hãy xem xét các sản phẩm đơn vị đó đã từng thực hiện và nhận xét của thị trường. Nhưng ở đây cần nhấn mạnh một điểm là “Tỷ lệ sản phẩm thành công” và “Số lượng sản phẩm trong thời gian gần nhất”.
Tại sao lại như vậy? Khi một chủ đầu tư đem tiền khách hàng của dự án này đi làm dự án khác khi dự ans đó chưa hoàn thành thì tỉ lệ rủi ro của khách hàng gánh chịu vẫn rất cao. Không phải cứ uy tín trong quá khứ thì trong hiện tại chắc chắn uy tín… Có nhiều chủ đầu tư chỉ làm dc 01 dự án bài bản, ra sổ đầy đủ, rồi đi quảng cáo rất “Uy tín” nhưng cùng lúc này họ làm đến 5-6 dự án khác thì rủi ro lại phụ thuộc rất nhiều vào khả năng xoay dòng tiền, xoay chuyển vốn của chủ đầu tư, chỉ cần một dự án bán không tốt, dòng tiền không thông thì toàn bộ hệ thống sẽ có nguy cơ dừng lại và có khả năng sụp đổ.
Tiếp theo có thể xem xét danh sách các đối tác trực tiếp của chủ đầu tư và nhìn vào tiểu sử của họ để đánh giá sơ bộ về uy tín của một chủ đầu tư. Ngoài ra, còn xem xét cách chủ đầu tư thực hiện tiến độ xây dựng hạ tầng để đánh giá năng lực tài chính năng lực xoay vòng tài chính. Một chủ đầu tư đủ mạnh sẽ ít khi chây ì trong việc làm hạ tầng. Và hiển nhiên chủ đầu tư nào đủ mạnh về tài chính luôn thích làm xong xong rồi mới bán vì sẽ bán được giá cao hơn, thu lợi nhuận lớn hơn.
Lưu ý một thủ thuật nhỏ để nhận xét về năng lực của CĐT là trong các văn pháp lý dự án luôn có ngày phê duyệt, nếu thấy khoảng cách phê duyệt các cơ sơ pháp lý quá xa nhau, và đặc biệt hạ tầng không có tiến triển lớn so vs thời hạn cấp GPXD hoặc dự án có nhiều công văn điều chỉnh (kèo dài) thời gian thực hiện dự án thì mọi người nên cân nhắc.
4. Văn bản ký kết khi thực hiện mua bán
Đầu tiên chúng ta nên hiểu một điều cơ bản là: Tất cả các văn bản ký kết của khách hàng với bất cứ đơn vị nào (chủ đầu tư hoặc bên thứ ba) khi mua bán sản phẩm của một dự án chưa đủ điều kiện mở bán đều là thỏa thuận dân sự và dựa trên luật Dân sự 2015. Vì sao lại như thế? Điều này là cách các chủ đầu tư được phép huy động vốn mà không dựa vào luật kinh doanh BĐS.
Đặc tính của các loại văn bản này là khi xảy ra sự cố, tranh chấp và kiện tụng, điều đầu tiên làm sẽ là hoà giải 2 bên, và tất cả đều xử lý theo luật Dân sự, vì vậy việc kiện tụng của khách hàng sẽ kéo dài rất lâu và lằng nhằng. Tuy vậy, cũng không hẳn tất cả các dự án bán lúa non đều không nên đặt bút vào ký, vẫn có nhiều dự án chủ đầu tư có đủ uy tín và năng lực để thực hiện, việc huy động vốn vẫn đúng theo Pháp luật. Điều khách hàng nên lưu tâm để hạn chế rủi ro khi kí kết các văn bản này là: (1) Đọc rõ các điều khoản bên trong văn bản, đặc biệt về thời gian hiệu lực, kết thúc văn bản (đơn phương hoặc đến hạn…), quyền-nghĩa vụ các bên, giải quyết tranh chấp,… (2) Nếu có thể hãy ký văn bản này trực tiếp với chủ đầu tư (tên doanh nghiệp đứng tên dự án), hoặc bên thứ ba nhưng phải có văn bản “uỷ quyền thu tiền hộ” hoặc các văn bản tương đương (Lưu ý các văn bản này phải có ghi rõ mã block, mã lô được phép thu hộ).
Tóm lại khi nhận định một dự án có an toàn để đầu tư hay không khách hàng hãy kết hợp tất cả các yếu tố cơ bản trên để có được góc nhìn toàn diện hơn.
ST.
