Lãi suất thấp và ổn định trong một thời gian dài giúp nhiều người chưa đủ tích lũy tài chính có cơ hội sở hữu nhà ở, đặc biệt là loại hình căn hộ chung cư. Hầu hết các dự án chào bán sơ cấp đều có chương trình hỗ trợ vay mua nhà với lãi suất ưu đãi từ ngân hàng hợp tác với chủ đầu tư. Thủ tục 3 bên giữa người mua - ngân hàng - chủ dự án khá nhanh chóng, thuận tiện, người mua chỉ cần thực hiện theo hướng dẫn của nhân viên tư vấn, sau đó ngân hàng làm thủ tục giải ngân. Khi đó căn hộ sẽ là tài sản thế chấp cho ngân hàng để đảm bảo tính an toàn của khoản vay.
Về mặt pháp lý, căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng khá an toàn, vì trước đó ngân hàng đã có bước định giá, kiểm soát pháp lý trước khi nhận thế chấp. Tuy nhiên mua căn hộ loại này có một số rủi ro sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do ngân hàng giữ nên tại thời điểm mua người mua có thể không nắm được các thông tin chính xác liên quan căn hộ định mua như diện tích trên sổ, chủ sở hữu...
- Với căn hộ có nhiều người cùng đứng tên trên sổ rắc rối có thể xảy ra nếu có tranh chấp giữa các đồng sở hữu
- Việc sang tên chuyển nhượng cần nhiều thủ tục và mất thời gian hơn vì cần sự hợp tác của ngân hàng.
Ngoài ra nếu bạn chưa đủ tiền mua đứt căn hộ, phải vay ngân hàng thì thủ tục giải ngân cũng rắc rối hơn. Thông thường các chủ nhà mong muốn bán căn hộ cho người đã đủ tài chính để tránh rắc rối, mất thời gian...
Khi quyết định mua căn hộ đang thế chấp, cần làm việc cùng lúc với ngân hàng và chủ căn hộ để tất toán khoản nợ, không nên chuyển tiền cho chủ nhà để họ tự giải chấp hoặc yêu cầu chủ nhà giải chấp trước, sau khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý thì làm thủ tục mua bán như bình thường.
Các bước mua căn hộ thế chấp như sau:
- Chuyển tiền cho ngân hàng. Khi xác nhận đủ tiền, ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp căn hộ và bàn giao bản chính giấy tờ pháp lý của căn hộ cho bên mua bao gồm: Đơn yêu cầu xóa thế chấp; Thông báo giải chấp; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông báo lệ phí trước bạ,…
- Bên bán tự thực hiện hoặc Bên mua có thể nhận ủy quyền từ bên bán để thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm (xóa thế chấp) tại Văn phòng đăng ký đất đai, thời gian thực hiện thủ tục này thường là 01 ngày làm việc.
- Sau khi nhận kết quả Giấy chứng nhận đã xóa thế chấp thì Bên mua và Bên bán tới phòng công chứng để ký công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận ban đầu và nhận giấy tờ bản chính của nhà, đất.
- Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục khai thuế ở Chi cục thuế và sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý khi mua căn hộ hay nhà đất thế chấp ngân hàng người mua phải cẩn trọng, không bỏ bước thủ tục nào. Các giấy tờ liên quan cần được công chứng, nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro, đảm bảo an toàn khi giao dịch.
Để đảm bảo an toàn khi mua bán căn hộ đang thế chấp ngân hàng, ngoài nắm rõ các bước thủ tục cần lưu ý khai thác các thông tin liên quan. Anh B.Đ.Q, một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ một số kinh nghiệm khi mua căn hộ thế chấp ngân hàng như sau:
- Nên đến trụ sở chính ngân hàng mà chủ nhà đang thế chấp để hỏi rõ tình trạng khoản vay của chủ nhà, xin tên và điện thoại liên hệ của nhân viên phụ trách khoản vay để trao đổi. Thực tế đã có tình huống là nhà đất ở tỉnh A nhưng lại được thế chấp cho chi nhánh ngân hàng ở tỉnh B, khi đó người mua mất thêm thời gian công sức để tất toán khoản vay với chủ nhà. Nếu bạn không thể về tận nơi để làm thủ tục thì phải yêu cầu chủ nhà lấy đầy đủ giấy tờ để hai bên tiến hành mua bán như bình thường. Việc nắm được thông tin này khá quan trọng, vì nếu người mua đã đặt cọc rồi mới biết chi tiết này thì sẽ rơi cảnh "đâm lao phải theo lao" hoặc chấp nhận mất cọc.
- Sau khi mua bán xong, người mua phải đem sổ đỏ đi giải chấp ở Ủy ban quận, huyện, một số nơi cán bộ ở quận ghi thẳng vào trang 3-4 của bìa nhưng có nơi lại ghi (đánh máy) xác nhận đã xoá chấp khoản vay này. Người mua lưu ý cần phải giữ gìn cẩn thận tờ giấy xác nhận này, đề phòng trường hợp cần bán lại căn hộ thì đã có đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua sau. Không ít trường hợp tưởng xoá chấp là xong không giữ lại giấy tờ xác nhận sẽ mất thời gian để xin cấp lại.
Mua căn hộ hay nhà đất "cắm sổ" ngân hàng chỉ mất thêm thời gian tìm hiểu thông tin và một vài thủ tục chứ ít rủi ro. Thường những tài sản này có giá mềm hơn bởi ai không quen sẽ ngại làm thêm các bước thủ tục. Trường hợp người mua phải vay ngân hàng để mua lại căn hộ sẽ cần thêm nhiều thủ tục hơn.
Hải Âu (TH)
