Giá trị của bất động sản luôn có xu hướng biến động theo thời gian qua từng thời kì, cũng như có nhiều yếu tố khác nhau tác động đến giá trị của bất động sản. Ngoài việc xem xét nhu cầu của cá nhân cho quyết định mua và nhu cầu của thị trường cho quyết định bán thì để xác định giá trị phù hợp của bất động sản, người mua/bán cần có cái nhìn tổng quan về những yếu khác có tố tác động đến giá trị của bất động sản.
Các yếu tố chính tác động trực tiếp đến giá trị của bất động sản cũng như ảnh hưởng đến quyết định chọn mua của người mua bao gồm các yếu tố như sau:
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Đối với những bất động sản tọa lạc tại những khu vực trung tâm, khu dân cư đông đúc, sầm uất như quận 1, quận 3, quận 10,… thì giá trị của bất động sản đó cũng sẽ cao hơn so với những bất động sản tại các khu vực vùng ven trung tâm.
Bên cạnh đó, bất động sản có vị trí mà đường (hoặc hẻm) hướng thẳng vào nhà. Trong phong thủy, đường hướng thẳng vào nhà bị xem là có vị thế xấu, bên cạnh đó, theo góc nhìn của khoa học thì khi tài sản đối mặt với đường dễ xảy ra tai nạn khi phương tiện di chuyển mất kiểm soát, gây nguy hiểm cho chủ nhà. Tuy nhiên, cũng phụ thuộc vào độ rộng của đường hướng vào nhà, nếu như đường quá nhỏ thì độ nguy hiểm cũng không cao, nhưng đối với những tuyến đường lớn, lượng xe lưu thông nhiều thì khả năng xảy ra tai nạn cũng gia tăng.
Những vùng trũng hoặc những tài sản thấp hơn mặt đường cũng tác động xấu đến giá trị của bất động sản do chịu ảnh hưởng của triều cường và ngập nước do trời mưa. Tuy nhiên, có những mẹo để có thể kiểm tra bất động sản có thuộc khu vực bị ngập nước không đó là đi xem nhà vào khoảng ngày 15-16 âm lịch, bởi vì đây là những ngày triều cường dâng cao hoặc để ý đến độ cao của nhà trong khu vực so với mặt đường và cũng như những vết ố do ngập nước gây ra lên chân tường nhà.
Ngoài ra, còn 1 yếu tố ít ai để ý đến là trường hợp đất không có lối vào. Đây là trường hợp dễ xảy ra khi mua bán những thửa đất được tách ra từ 1 thửa đất to. Đôi khi người mua không để ý do khi đi xem thì xung quanh cũng chỉ toàn là đất trống, nhưng khi những thửa đất lân cận đã xây dựng công trình lên thì mới phát hiện ra thửa mình mua không có đường để đi vào, hoặc phải đi nhờ những thửa đất xung quanh. Do đó, nên kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý về vị trí của thửa đất trước khi ra quyết định mua. Trong định giá, một thửa đất không có lối đi thì giá trị gần như là không có, nên đây cũng là một yếu tố khá quan trọng cần được lưu ý khi mua đất.
Đối với những thửa đất tọa lạc trong hẻm, thì độ rộng hẻm là yếu tố quyết định đến khả năng tiếp cận bất động sản bằng phương tiện giao thông hoặc phương tiện thi công.
Đối với những hẻm nhỏ, thì khả năng di chuyển của các phương tiện từ đường chính vào bất động sản hoặc từ bất động sản ra đường chính tương đối khó khăn. Điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến việc di chuyển của chủ sở hữu cũng như trong trường hợp xây dựng hoặc sửa chữa nhà, phương tiện thi công cũng khó có thể tiếp cận. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thi công khi xây dựng hoặc sửa chữa công trình.
Ngoài ra, yếu tố về an toàn cũng phần nào chịu tác động bởi độ rộng hẻm. Đối với những khu vực hẻm nhỏ, khi có xảy ra tai nạn như hỏa hoạn thì việc giải cứu cũng như ra khỏi khu vực nguy hiểm cũng khó khăn hơn so với những khu vực hẻm rộng.
Yếu tố tác động chính đến giá trị của bất động sản là độ rộng hẻm nhỏ nhất từ bất động sản ra đến đường chính. Bởi đây là vị trí “nút thắt cổ chai” ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả các hoạt động di chuyển trong con hẻm đó. Bên cạnh đó, độ rộng hẻm tiếp giáp cũng sẽ ảnh hưởng phần nào đến giá trị của bất động sản. Trong trường hợp yếu tố độ rộng hẻm nhỏ nhất là như nhau thì tài sản nào có độ rộng hẻm tiếp giáp lớn hơn sẽ có ưu thế hơn. Một căn nhà mà tiếp giáp hẻm 8m thì chắc chắn sẽ có nhiều lợi thế hơn là 1 căn nhà chỉ tiếp giáp hẻm 3m.
Bên cạnh độ rộng hẻm thì khoảng cách từ bất động sản ra đến mặt tiền đường cũng có sự ảng hưởng đến giá trị bất động sản. Tài sản càng tọa lạc gần với mặt tiền và có thể dễ dàng di chuyển đến chỉ với 1 hướng di chuyển thẳng hoặc ít lần rẽ sẽ lợi thế hơn những tài sản tọa lạc xa và nhiều lần rẽ. Không phải ngẫu nhiên mà những tài sản có địa chỉ 5-6 sẹc luôn là mỗi ác mộng không chỉ của các shipper mà còn là của mọi người khi muốn đi đến tài sản đó.
Tuy nhiên đây cũng chỉ là 1 yếu tố bên cạnh độ rộng hẻm tạo nên sự khó khăn hay dễ dàng trong việc tiếp cận bất động sản. Không phải lúc nào khoảng cách xa cũng khó di chuyển, mà còn phải đi đôi với độ rộng hẻm của lối đi đó. Khoảng cách 200-300m đi bằng xe ô tô cũng sẽ dễ dàng tiếp cận hơn là khoảng cách chỉ 50m nhưng chỉ có thể di chuyển bằng xe máy, hoặc thậm chí là chỉ có xe đạp di chuyển vào được lối đó.
Đây là yếu tố có thể dễ dàng nhận thấy giá trị đem lại cho 1 bất động sản. Đối với những bất động sản có nhiều mặt tiếp giáp với hẻm hoặc đường thì thường sẽ có lợi thế hơn những bất động sản chỉ có 1 mặt tiếp giáp.
Bên cạnh sự thuận tiện trong việc di chuyển, những tài sản có nhiều mặt tiếp giáp sẽ đạt được sự thông thoáng nhất định nhờ tối ưu được không gian thiên nhiên từ đó giúp chủ tài sản có không gian sống rộng rãi, thoải mái hơn. Chủ sở hữu cũng có thể tận dụng được những phần diện tích của lề đường hoặc hẻm trong một vài trường hợp nhất định. Ngoài những lợi thế được nêu trên thì những tài sản tọa lạc tại vị trí lô góc thường có lợi thế kinh doanh do có thể dễ dàng gây được sự chú ý của người đi đường cũng như lượng người tiếp cận đến tài sản.
Số lượng mặt tiếp giáp cũng như độ rộng của đường/ hẻm tiếp giáp sẽ ảnh hưởng trực tiếp lên giá trị của bất động sản. Càng nhiều mặt tiếp giáp cũng như độ rộng đường/ hẻm càng lớn thì giá trị mang lại càng cao.
Tuy nhiên, những bất động sản tọa lạc tại vị trí lô góc thường sẽ có hạn chế do bị vạt góc. Nhưng đây có thể xem chỉ là một bất lợi nhỏ khi so sánh với những lợi thế khác mà vị trí lô góc mang lại. Ngoài ra, việc bị vạt góc cũng có thể được khắc phục thông qua những kiến trúc xây dựng thông minh và hiện đại.
Tương tự như số mặt tiếp giáp thì chiều rộng của bất động sản cũng sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của nó. Một tài sản có chiều rộng lớn sẽ ảnh hưởng tích cực đến khả năng kinh doanh cũng như không gian sống của chủ sở hữu từ đó tác động đến giá trị của tài sản.
Tuy nhiên, độ cân đối giữa chiều rộng và chiều dài của bất động sản cũng nên có sự hợp lý để có thể tối ưu hóa giá trị của bất động sản đó. Những bất động sản tuy có chiều rộng lớn nhưng chiều dài quá ngắn cũng ảnh hưởng đến không gian sinh sống của chủ tài sản cũng như phần nào giảm bớt đi giá trị của bất động sản đó.
Có thể nói diện tích là yếu tố duy nhất tỷ lệ nghịch với giá trị của tài sản. Nghe thì có vẻ là vô lý nhưng khi phân tích kỹ, những bất động sản có diện tích lớn thường sẽ có đơn giá thấp hơn những bất động sản có diện tích nhỏ. Đây cũng là yếu tố cần được lưu ý. Bởi vì, không phải lúc nào bất động sản có giá bán cao hơn cũng là bất động sản mắc hơn.
Đây có thể xem là yếu tố chính ảnh hưởng đến kiến trúc cũng như không gian sống của chủ tài sản. Những thửa đất có hình dáng cân đối/ vuông vức luôn có giá trị cao do có thể tận dụng tối đa không gian cũng như dễ dàng trong quá trình hoàn thiện kết cấu và xây dựng.
Những bất động sản có hình dáng quá xấu hoặc có hình dáng thắt cổ chai khó có thể tận dụng được hết công năng cũng như diện tích. Thường thì sẽ có 1 phần diện tích được trưng dụng làm sân hoặc những kết cấu âm tường để phần nào hạn chế đi những bất lợi do hình dáng của bất động sản mang lại.
Đối với người châu Á nói chung và người Việt Nam nói riêng, phong thủy có thể xem là yếu tố ảnh hưởng đến nhiều vấn đề trong cuộc sống và bất động sản cũng không phải là ngoại lệ. Và hướng của bất động sản là yếu tố mang đậm tính phong thủy trong những yếu tố nội tại của bất động sản đó. Có những hướng được xem là hướng tốt trong phong thủy thì thường có giá trị cao hơn những hướng không tốt.
Tuy nhiên, nếu bỏ qua vấn đề phong thủy và xét đến quan điểm khoa học thì hướng cũng phần nào ảnh hưởng đến không gian sống cũng như giá trị của bất động sản. Không phải ai cũng có thể chịu được cái nắng chiều chiếu thằng vào nhà, nhất là đối với những khu vực thời tiết nóng quanh năm. Trái ngược lại thì ánh sáng buổi sớm được xem là sự tích cực khi mang đến sự ấm áp, đánh tan đi những góc tối trong ngôi nhà.
Sự khác nhau về thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng phần nào đến giá trị của bất động sản đó. Bên cạnh những yếu tố như vị trí tốt, chiều rộng mặt tiền lớn, có nhiều mặt tiếp giáp thì công trình kiến trúc của bất động sản cũng ảnh hưởng không ít đến khả năng sinh lời của bất động sản đó. Tùy thuộc vào từng khu vực, từng mục đích kinh doanh mà xây dựng công trình phù hợp sẽ góp phần nâng cao thu nhập đến từ bất động sản. Không phải ngẫu nhiên mà trong nhiều trường hợp, cùng 1 khu vực nhưng bất động sản A lại có thể đem lại thu nhập cao hơn bất động sản B.
T.H
