Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện đưa ra quy định nhằm siết chặt hoạt động phân lô bán nền.

Theo đó, dự thảo theo hướng mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc…

Góp ý về vấn đề này, PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) đã chỉ ra một loạt những bất cập về phân lô bán nền trong thời gian qua.

Theo vị chuyên gia này, xu hướng phân lô bán nền trỗi dậy, lan rộng ra các tỉnh lẻ. Từ đó hình thành nhiều khu dân cư tự phát, không có hệ thống thoát nước, không có không gian công cộng và không có kết nối hạ tầng với các khu lân cận. Đáng lo ngại là sự hình thành của một bức tranh đô thị dở dang với nhiều mảnh ghép thiếu đồng bộ.

Ông Long cho rằng, phân lô bán nền không xấu nhưng hiện nay đang bị “biến tướng" nhằm phục vụ nhu cầu đầu cơ của các nhà đầu tư. Những đối tượng này chủ yếu mua đất để lướt sóng kiếm lời, không có nhu cầu ở thực hay đầu tư trên đất, khiến nhiều vùng bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên.

Không chỉ vậy, tình trạng một số dự án không đủ tính pháp lý xuất hiện ở nhiều nơi như TP.HCM, Đồng Nai… khiến khách hàng hoang mang. Đáng chú ý là trường hợp của Địa ốc Alibaba. Từ cuối năm 2017, công ty này đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này.

“Thời gian qua không ít trường hợp người mua bị lừa đảo, mất tiền khi đầu tư vào các dự án phân lô bán nền “ma" do chủ đầu tư tự vẽ ra. Thậm chí có nơi việc phân lô bán nền diễn ra trên cả đất nông nghiệp, không phải đất ở và mua bán. Kéo theo nhiều nhà đầu tư nhận trái đắng khi mua đất nền tại các dự án “ma", ông Long nói.

Nguyên nhân sự biến tướng do đâu? Trả lời câu hỏi này, chuyên gia Ngô Trí Long cho rằng chính bởi lợi nhuận quá cao. Đối với các doanh nghiệp địa ốc, với một quỹ đất lớn, có thể là đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng, chỉ cần lo chi phí đăng ký, giấy phép cho lô đất lớn của mình, rồi đền bù.

"Doanh nghiệp chỉ cần bỏ ra chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản là đã có thể phân lô bán cho các nhà đầu tư, thu lại lợi nhuận rất cao, có thể bán giá chênh gấp 10, gấp 20 lần so với giá thành. Giá đất tại các khu vực này tăng do được đầu tư hạ tầng", ông Long nói.

Còn đối với các nhà đầu tư, theo ông Long, các sản phẩm đất nền đã đánh trúng tâm lý, nhu cầu của người dân ham rẻ, lợi nhuận cao, hầu hết có tâm lý mua đầu tư “lướt sóng", mua xong để đấy, chờ tăng giá rồi bán. Nhiều người chạy theo xu hướng đám đông, chạy theo những cơn sốt mơ hồ do “cò đất" vẽ ra, ít quan tâm tìm hiểu pháp lý của khu vực mình mua. Chính điều này đã tiếp tay cho các công ty địa ốc làm ăn không lành mạnh.

Lo ngại thị trường bất động sản hứng tác động mạnh

Theo ông Ngô Trí Long, thực trạng phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản. Trước hết trách nhiệm xử lý dự án phân lô bán nền “ma" thuộc về chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý có liên quan.

"Chưa có biện pháp mạnh tay, quyết liệt để ngăn chặn ngay từ đầu. Sau đó, công tác quản lý theo quy hoạch cũng không được thực hiện ráo riết, đến nơi đến chốn", ông Long nói.

Do vậy, theo ông Long, việc siết chặt phân lô bán nền là cần thiết để loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, giúp thị trường chuyên nghiệp hơn, xoá sổ các dự án “ma".

"Tuy nhiên nếu thực hiện như dự thảo quy định lại có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Bởi hiện nay, khoảng 70% các sàn giao dịch đều đang bán sản phẩm phân lô, đặc biệt ở các khu vực tỉnh thành phố lớn”, ông Long nói.

Vị chuyên gia góp ý, đi đôi với việc kiểm soát chặt chẽ phân lô bán nền cần phải quan tâm nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực địa phương để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.

Do vậy, chỉ nên cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành, các quận trung tâm phát triển, còn tại xã thuộc khu vực nông thôn, các quận xa trung tâm, huyện ngoại thành kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng… thì vẫn nên xem xét, cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với thực tế địa phương.

"Nhiều quận, huyện cũng bị cấm chắc chắn sẽ tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý lẫn người dân có nhu cầu về nhà ở, đất ở", ông Long cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng việc phân lô bán nền phát sinh đầu cơ, mua đi - bán lại mà không triển khai xây dựng nhà ở và các công trình khác tạo sự nhếch nhác, lãng phí. Đồng thời tạo kẽ hở cho doanh nghiệp, cá nhân làm ăn chộp giật, bán dự án “ma", dự án lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng.

Tuy nhiên để xảy ra tình trạng này, ông Đính cho rằng do rất nhiều nguyên nhân, trong đó có sự buông lỏng quản lý, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản làm sai quy định. Đặc biệt là hiện tượng lừa đảo xảy ra tại nhiều địa phương.

Trong khi đó, nếu quản lý và kiểm soát tốt, ông Đính cho biết, các dự án phân lô bán nền sẽ nhanh chóng tạo lập quỹ đất ở phù hợp quy hoạch, đẩy nhanh tốc độ phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở, kích thích đầu tư phát triển bất động sản.

Nguyễn Mạnh