Nhu cầu thực giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường bất động sản lại có dấu hiệu tăng mạnh. thị trường bất động sản liệu có thể quay trở lại nhộn nhịp trong năm nay hay tiếp tục gặp khó khăn đều phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dịch bệnh, tiến độ tiêm chủng vắc xin cùng những chính sách hỗ trợ của Chính phủ dành cho các doanh nghiệp.
Nhiều yếu tố đẩy giá bất động sản
Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho biết so với cùng kỳ các năm 2019 và 2020, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao, trong đó các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước.
Tuy nhiên, ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện với đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Theo ông Đính, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.
Thế nhưng, trên thực tế, thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Đó là cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường bất động sản lại có dấu hiệu mạnh lên. Lý giải về điều này, ông Đính cho rằng, nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.
Trong khi đó, hàng hóa trên thị trường đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. “Cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất rừng, đất đồi, đất ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước”, ông Đính nói.
Nhận dạng lực cầu đầu tư gia tăng (F0), lãnh đạo VaRS cho hay, dòng tiền đang chảy vào thị trường bất động sản gồm: thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới, do dịch Covid-19 nên không có hiệu quả đầu tư, đã chuyển về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Cùng với đó, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì dịch bệnh nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.
Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng (đường DF0). Theo ông Đính, bản chất của cầu đầu tư gia tăng (DF0) là đầu tư ngắn hạn (khi dịch bệnh được kiểm soát sẽ quay về thị trường cũ), chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh. Mặt khác, vì thiếu kinh nghiệm nên nhiều người hay tham gia đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy…
Khi phát hiện nguy hiểm, những nhóm đầu tư này thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Cách đầu tư này không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự.
Phân khúc nào sẽ bật dậy sớm nhất?
Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, dù đang bị ảnh hưởng của dịch bệnh song thị trường bất động sản cũng đang có độ nén khá lớn. Do đó, một khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt thì tốc độ hồi phục của thị trường là rất lạc quan.
Theo bà Hương (Tổng giám đốc Đại Phúc Land), bất động sản nhà ở, đặc biệt là những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật là thị trường có khả năng bật dậy cao nhất sau dịch vì nhu cầu nhà ở của người dân vẫn đang rất lớn. Bên cạnh các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, tầm trung thì phân khúc cao cấp trong khoảng 2 – 3 năm gần đây cũng có lượng cung khá lớn. Điều này cho thấy xu hướng thay đổi về thị hiếu đầu tư cũng như nhu cầu về chỗ ở tốt hơn một bộ phận người dân có thu nhập và mức sống ngày càng cao hơn.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu Tổng giám đốc Asian Holding cũng cho rằng, thị trường bất động sản có phục hồi trở lại hay không phụ thuộc hoàn toàn vào tiến trình kiểm soát dịch bệnh, tiêm chủng vắc xin. Thị trường hiện nay cũng giống như chiếc lò xo bị dồn nén lâu ngày sẽ bật tung mạnh mẽ khi dịch bệnh được kiểm soát tốt. Bên cạnh phân khúc nhà ở thì sản phẩm đất nền tại các thị trường vùng ven hứa hẹn vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những doanh nghiệp nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế đang dần đuối sức, thậm chí phá sản sau ảnh hưởng liên tiếp của các đợt dịch bệnh vừa qua. Do đó, những chính sách hỗ trợ kịp thời từ Chính phủ là rất cần thiết để giúp doanh nghiệp tồn tại và phục hồi sau đại dịch.
Hoàng Thi (TH)
