Giá trị của bất động sản luôn có xu hướng biến động theo thời gian qua từng thời kì, cũng như có nhiều yếu tố khác nhau tác động đến giá trị của bất động sản. Ngoài việc xem xét nhu cầu của cá nhân cho quyết định mua và nhu cầu của thị trường cho quyết định bán thì để xác định giá trị phù hợp của bất động sản, người mua/bán cần có cái nhìn tổng quan về những yếu khác có tố tác động đến giá trị của bất động sản.
Các yếu tố chính tác động trực tiếp đến giá trị của bất động sản cũng như ảnh hưởng đến quyết định chọn mua của người mua bao gồm các yếu tố như sau:
Yếu tố vị trí là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản. Những tài sản nằm tại mặt tiền đường, hay nằm ở khu trung tâm, nơi tập trung đông dân cư hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ với khả năng sinh lời cao thường có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nằm vùng ven trung tâm. Hay những bất động sản nằm ở các trục đường chính, những tuyến đường lớn, hoặc tại giao lộ cũng có giá trị cao hơn các bất động sản tại khu vực nằm ở vị trí khác.
Thông thường, đường/hẻm tiếp giáp càng lớn thì càng có lợi thế hơn. Ngoài việc có lợi thế trong việc kinh doanh, đường/hẻm tiếp giáp rộng rãi còn thuận tiện trong lưu thông ra các tuyến đường chính. Hiện nay khi đời sống ngày càng được cải thiện, thay cho xe máy người ta sử dụng ô tô làm phương tiện di chuyển ngày càng nhiều. Do đó, khi chọn mua bất động sản, những bất động sản ở các đường/hẻm mà có thể lưu thông được bằng ô tô cũng là một lợi thế và trở thành yếu tố tiên quyết khi đưa ra quyết định chọn mua bất động sản.
Yếu tố diện tích và kích thước là yếu tố được người mua chú tâm để giúp tối ưu hóa như cầu và mục đích sử dụng. Thông thường những bất động sản có chiều rộng mặt tiền lớn sẽ có giá cao hơn các bất động sản cùng diện tích cũng như cùng khu vực. Ngoài ra diện tích của bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản. Khi bất động sản có diện tích lớn thì giá bất động sản sẽ cao hơn dẫn đến tính thanh khoản của tài sản trên thị trường sẽ thấp hơn so với các bất động sản có diện tích nhỏ hơn tại cùng khu vực.
Quy hoạch quyền sử dụng đất sẽ tác động tính ổng định lâu dài của bất động sản. Tài sản có mục đích quy hoạch là đất ở (đất thổ cư) sẽ có giá trị cao nhất vì thời gian sử dụng là lâu dài. Đối với bất động sản có quy hoạch 1 phần hoặc quy hoạch hoàn toàn với mục đích sử dụng khác hoặc khu vực có quy hoạch về độ cao của công trình xây dựng thì giá trị sẽ giảm do bất động sản đó không có tính ổn định lâu dài sẽ bị thu hồi phần đất hoặc phá dỡ phần công trình trên đất khi có quyết định thu hồi từ Nhà nước.
Các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bất động sản là sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu… Các tài sản có đầy đủ quyền sử dụng hoặc quyền sử dụng hợp pháp sẽ có lợi thế hơn so với các bất động sản chưa rõ ràng về pháp lý hoặc đang trong tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp hoặc sử dụng chung.
Nếu không tính đến yêu tố phong thủy hoặc quan điểm của người mua thì nhìn chung bất động sản có hình dáng vuông vức và mặt tiền hướng Đông Nam sẽ có lợi thế cao nhất vì dễ dàng trong việc xây dựng, bố trí căn nhà cũng như hướng Đông Nam thường mát vào mùa hè và ấm áp vào mùa đông.
Các yếu tố tiện ích tại khu vực như chợ, Trung tâm thương mại, công viên, bệnh viên, nhà hàng, khu vui chơi giải trí hay gần các trường học và an ninh của khu vực cũng là những điểm cộng có tác động tích cực đến giá trị của bất động sản.
Các bất động sản nằm ở các khu vực cao ráo, không bị ngập nước khi trời mưa, khi triều cường hoặc hạ tầng khu vực hoàn chỉnh, đường nhựa hoặc đường bê tông với hệ thống điện lưới ổn định, nước sạch, thông tin liên lạc thuận tiện và khu vực có nền đất chắc chắn phù hợp với việc xây dựng thì sẽ có giá trị cao hơn.
Tùy thuộc vào nhu cầu và mục đích sử dụng mà người mua sẽ có những quyết định lựa chọn bất động sản khác nhau, tuy nhiên việc nắm bắt và nhận biết được các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản không những giúp ích cho người mua mà còn là một công cụ để tư vấn hoặc giúp người bán xác định được giá trị phù hợp cho bất động sản của mình. Từ đó tạo bước đệm giúp ích cho quá trình giao dịch mua bán bất động sản trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn.
T.H
