Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hút dòng tiền
Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2021, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV Cấn Văn Lực đánh giá, nhiều yếu tố vĩ mô, vi mô sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi tốt hơn trong năm 2022-2023. Cụ thể, kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng 6-6,5% trong năm sau, thậm chí, nếu thực hiện tốt các chương trình phục hồi, GDP có thể tăng 6,5-7%. Kinh tế chuyển biến tích cực sẽ giúp sức cầu của thị trường BĐS tăng trưởng theo.
Bên cạnh đó, Chính phủ vẫn đang đẩy mạnh chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030; đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư công được thúc đẩy; các vấn đề pháp lý đang được tháo gỡ dần, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, nguồn vốn tín dụng đổ vào BĐS cũng dồi dào. Theo đó, đến hết quý 3/2021, vốn tín dụng BĐS tăng khoảng 6%, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS. Vốn tư nhân và vốn FDI đổ vào thị trường này tính đến tháng 11 đã đạt gần 2 tỷ USD, đứng thứ ba trong nhóm các lĩnh vực. Doanh nghiệp BĐS cũng đang xếp thứ nhất trên thị trường phát hành trái phiếu với 436.000 tỷ đồng, tính đến hết tháng 11/2021. "Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn", ông Lực cho biết.
Thị trường khó xảy ra sốt đất diện rộng
Bàn về khả năng xuất hiện tình trạng sốt đất như thời điểm trước, các chuyên gia cho rằng, hiện tượng này có thể khó xảy ra trong năm 2022. Thị trường BĐS đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển sẽ tiếp tục nhận được nhiều quan tâm của nhà đầu tư trong năm tới nhưng rất khó xuất hiện tình trạng sốt đất.
Sẽ khó có làn sóng giá BDS trong năm 2022. Năm 2021, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt là do nhiều thông tin quy hoạch, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá. Tuy nhiên, với việc Chính phủ, các địa phương có kinh nghiệm hơn trong kiểm soát, và có nhiều động thái để siết thị trường, các cơn sốt đất nhiều khả năng nằm trong tầm khống chế. Mặt khác, nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lướt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng trở nên công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây. Trong năm 2022, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho rằng, những nguyên nhân khiến giá đất sốt nóng vừa qua đến từ các thông tin về nguồn cung, quy hoạch, sự thay đổi của điều kiện hạ tầng. Nhưng trong năm 2021, các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã được dần công bố. Bởi vậy, sang đến năm 2022 sẽ không còn nhiều tiền đề để xuất hiện những điểm nóng hạ tầng nào có thể tạo ra sốt.
“Năm 2022 sẽ là năm Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý cho dự án. Ngay cả tại TP HCM cũng chỉ ưu tiên một số lĩnh vực trọng yếu nên các chiến lược giá từ chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân sẽ ổn định và ít biến động hơn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Nhu cầu đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào biến số Covid-19.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho biết, nếu Việt Nam kiểm soát tốt dịch đến hết 2021 và 2022, dòng tiền sẽ chảy vào thị trường này tích cực.
"Nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua tương đương với cuối năm nay, có thể tăng nhẹ nhưng không quá mạnh. Nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn, nguồn cung mới và thanh khoản có thể tăng trưởng có chọn lọc", ông nói. Theo đó, một số dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi sẽ có lượng tiêu thụ tích cực hơn năm trước. Ông cũng nhận định, sẽ không có sốt bất động sản trong 2022.
Nhưng ở kịch bản dịch bệnh phức tạp, thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái trầm lắng như từ tháng 6 đến tháng 9 của 2021. Nhà đầu tư sẽ giữ tâm lý thận trọng, chờ đợi quan sát thị trường. "Nếu giãn cách một lần nữa, dù ở mức độ nhẹ hơn, thị trường bất động sản sẽ khó khăn, sức mua cũng giảm mạnh", ông Hoàng nhận định.
Các chuyên gia này nhìn nhận, cuối tháng 11, các ca nhiễm Covid-19 và số người tử vong có dấu hiệu tăng trở lại trong bối cảnh thế giới ghi nhận biến chủng mới. Khi thế giới phẳng, các đường bay quốc tế vẫn mở, biến chủng xuất hiện có thể lây lan rất nhanh. Chưa bàn đến những tác động trực tiếp vì còn quá sớm để dự báo, nhưng trước mắt, đây là một trong những áp lực có khả năng đè nặng tâm lý thị trường.
Tâm lý của tất cả người làm kinh tế nói chung và làm bất động sản nói riêng, ai cũng tranh thủ ngay từ khi mở cửa trở lại để "chiến đấu", hồi phục kinh doanh sản xuất và đẩy mạnh tiếp thị bán hàng. Nhưng giới đầu tư và cả người tiêu dùng cũng cực kỳ nhạy cảm với thông tin dịch bệnh. Họ có thể nhanh chóng đổi trạng thái từ "tấn công sang phòng thủ" để bảo toàn lực lượng trước. Vì vậy, thị trường địa ốc đứng trước phép thử khó và đà hồi phục cho năm sau sẽ không dễ dàng như kỳ vọng.
Tuy nhiên, sự hồi phục của nền kinh tế vĩ mô đóng vai trò quan trọng đối với "nhiệt độ" của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trên cơ sở phục hồi kinh tế với sản xuất là mũi nhọn, các nhu cầu của thị trường bất động sản cũng có cơ hội chuyển biến theo vì địa ốc liên quan đến hàng chục ngành nghề khác. Tuy nhiên, cần thêm nhiều thời gian để đánh giá khả năng hồi phục này. Có 3 yếu tố dự báo được thị trường bất động sản năm 2022 gồm sức mua, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu và sự dịch chuyển đô thị hóa. Cả 3 yếu tố này đều đi xuống trong năm 2021 và cần nhiều thời gian để tìm lại tốc độ tăng trưởng như trước đại dịch.
Về thu nhập của người dân trong 6-12 tháng qua đã bị tổn thương khi đại dịch bùng nổ. Trong khi đó, tầng lớp trung lưu vốn là khách hàng tiềm năng mua, đầu tư bất động sản cũng phân hóa mạnh trong năm nay, gặp khó khăn trong việc duy trì đà tăng của các năm trước. Riêng tốc độ đô thị hóa cũng chậm lại do người dân bỏ phố về quê rất nhiều vì cuộc sống ở các đô thị lớn bấp bênh trước biến số Covid-19.
Thy Lan (T.H)
