Khi người dân chuyển đất trồng hoa màu sang đất thổ cư phải chuẩn bị hồ sơ để nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích mới được xây nhà trên đất đó.
1. Đất trồng hoa màu là gì?
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hay giải thích đất trồng hoa màu (đất màu) là gì. Căn cứ vào thực tiễn cho thấy đất trồng hoa màu là đất chuyên trồng các loại cây hoa màu như khoai, đậu, lạc thay vì trồng lúa (cây hàng năm mà không phải là lúa).
Điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa (đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nương, đất trồng lúa nước còn lại) và đất trồng cây hàng năm khác.
Theo đó, đất trồng hoa màu là đất trồng cây hàng năm khác thuộc nhóm đất nông nghiệp (trồng loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch, kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 01 năm, kể cả cây hàng năm lưu gốc để thu hoạch không quá 05 năm).
2. Khi nào được chuyển đất trồng hoa màu sang đất thổ cư?
Căn cứ Điều 52 và điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển đất trồng hoa màu sang đất ở nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý. Nói cách khác, phải có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Để có quyết định co phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đáp ứng 02 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Nhu cầu sử dụng đất ở thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (điều kiện cần)
Điều kiện 2: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở (điều kiện đủ)
Mặc dù trong đơn thể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất ở như con cái ra ở riêng mà không có đất ở nhưng kế hoạch sử dụng đất không cho chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền cũng không được ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Mặc dù pháp luật quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 nhưng trên thực tế nhiều địa phương kế hoạch sử dụng đất không thể hiện rõ nên hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu chuyển mục đích thì nên chuẩn bị hồ sơ để gửi cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định.
3. Chuyển đất màu sang đất ở phải xin ai?
Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”.
Như vậy, muốn chuyển đất trồng màu sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện nơi có thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng anh phải nêu rõ: “Kính gửi: Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất”.
Ví dụ: Kính gửi: Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ.
Lưu ý: Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khác với nơi nộp hồ sơ (xem cụ thể tại phần sau).
4. Hồ sơ xin chuyển đất hoa màu sang đất thổ cư
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển từ đất màu sang đất ở phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
5. Thủ tục chuyển đất màu sang đất thổ cư
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian không quá 03 (ba) ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Giải quyết yêu cầu
Trong bước này điều quan trọng nhất là hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo đúng số tiền và đúng hạn theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân); không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng đặc biệt khó khăn.
6. Phí chuyển đất màu sang đất thổ cư
Khi chuyển từ đất màu sang đất thổ cư (đất ở) thì số tiền phải nộp do cơ quan thuế tính và ra thông báo.
Pháp luật về tiền sử dụng đất không quy định số tiền cụ thể mà chỉ quy định về cách tính (tính như khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở).
