Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về  “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Loại đất được thế chấp

Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Cá nhân được nhận thế chấp nhà đất

Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, người nhận thế chấp không nhất thiết phải là tổ chức tín dụng mà cá nhân, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng vẫn có quyền nhận thế chấp nếu đủ các điều kiện sau:

- Bên nhận thế chấp là cá nhân, công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, là tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai.

- Việc nhận thế chấp không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê khoán, thuê, dịch vụ, giao dịch khác.

- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 357, Khoản 5 Điều 466 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý 01 lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.

- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Thế chấp phải được đăng ký mới có hiệu lực

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài ra, theo Khoản 4 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật quy định rõ việc thực hiện đăng ký thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp thực hiện.

Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản nếu bên thế chấp không trả lãi

Điều 299 và Khoản 7 Điều 323 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.