Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định để sử dụng theo năm hoặc quyết định theo từng thời điểm khi thu hồi đất. Vậy, hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
Hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gọi là hệ số K) là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân dân tỉnh, thành ban hành.
Hệ số điều chỉnh giá đất tại các khu vực được tính theo công thức sau đây:
K = Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Hầu hết các địa phương đều áp dụng bảng giá đất chung, tuy nhiên khi đưa vào vận hành, hệ số K sẽ được tính theo tiền sử dụng đất riêng.
Hệ số này có thể tiếp tục tăng dù giá đất không tăng trong các năm. Điều này, dẫn tới tình trạng một số thành phố công bố mức giá đất tăng chóng mặt khi nhân hệ số điều chỉnh giá đất.
Khi hệ số điều chỉnh giá đất tăng mạnh sẽ trở thành gánh nặng cho người dân. Điều này, dẫn tới tình trạng nhiều hộ gia đình có nhà, giấy tờ đầy đủ nhưng chưa làm được sổ đỏ.
Cùng với đó, các chủ đầu tư dự án phải đóng thêm khoản tiền sử dụng đất, nguồn chi phí này sẽ tính trực tiếp vào giá của bất động sản, gây trở ngại cho người mua căn hộ, chung cư,…
Ví dụ: Bảng giá đất là 01 triệu đồng/m2, trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định là 1,5 thì khi đó giá đất cụ thể để tính giá bồi thường là 1,5 triệu đồng/m2.
Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất
Tùy thuộc vào từng trường hợp mà cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thuộc về Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan để xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất (khoản 1 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
Căn cứ khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng để tính giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với các trường hợp sau:
(1) Các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất tại bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, cụ thể:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (điểm a khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng không thông qua hình thức đấu giá; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng (điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá (điểm c khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm (điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định (khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013).
(2) Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
(3) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
(4) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Lưu ý:
- Hàng năm, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định hệ số điều chỉnh để áp dụng cho các trường hợp (1), (2), (3).
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quyết định hệ số điều chỉnh để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất trong trường hợp (4).
Ngoài ra, tại các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng cho từng năm của các tỉnh, thành còn quy định cụ thể trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (nên phải xem chi tiết trong từng văn bản của địa phương).
Với các thong tin chia sẻ trong bài, bạn đã nắm rõ hệ số điều chỉnh giá đất là gì rồi chứ. Mỗi địa phương khi tự tính và điều chỉnh giá đất được thực hiện theo từng bước sau đây:
Trước tiên, cần tiến hành khảo sát, thu thập thông tin của giá đất. Thông tin tối thiểu của 3 mảnh đất đã trúng thầu quyền sử dụng đất với thời gian khoảng 2 năm.
Đối với khu vực khảo sát không có đầy đủ thông tin thì lấy thông tin giá đất của các vùng lân cận có cùng điều kiện.
Đối với vị trí đất xác định được chi phí, thu thập chính xác nguồn đất thu về thì không cần phải khảo sát và tổng hợp thông tin của tối thiểu 3 mảnh đất cần xác định hệ số K.
Ngoài ra, cần thu thập toàn bộ thông tin về tình hình xã hội, điều kiện kinh tế của địa phương cần khảo sát giá đất.
Căn cứ vào toàn bộ nguồn thông tin đã thu thập ở bước trên mà tính toán số liệu, đưa ra giá đất thị trường áp dụng cho từng khu vực.
Tùy vào vị trí của nguồn đất mà giá đất áp dụng theo khung giá chung của thị trường. Trong trường hợp giá đất chỉ tập trung vào khoảng giá nhất định thì lấy mức giá bình quân trong khoảng đó.
Dựa vào bảng giá đất đã thu thập và xác định trong hai bước kể trên. Cũng như tình hình giá đất trên thị trường, điều kiện phát triển kinh tế và nhu cầu xã hội tại địa phương mà người ta xác định được chính xác hệ số điều chỉnh giá đất cho khu vực đó.
Đối với trường hợp không có đầy đủ thông tin để tính hệ số điều chỉnh giá đất thì người ta sẽ áp dụng dựa trên điều kiện phát triển kinh tế, tình hình xã hội tại địa phương.
Giá đất được tính theo khung giá và áp dụng giá đất cụ thể được quy định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Mỗi mảnh đất khi cần xác định hệ số điều chỉnh giá đất sẽ áp dụng theo công thức sau: Giá đất của mảnh đất = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất. Công thức này áp dụng tính giá trị đất theo hệ số điều chỉnh cho từng khu vực.
Tóm lại, hệ số điều chỉnh giá đất rất quan trọng vì bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng ổn định theo giai đoạn 05 năm, trừ trường hợp sửa đổi, bổ sung. Riêng đối với trường hợp cần tính giá đất cao hoặc thấp hơn bảng giá đất đó phải có hệ số điều chỉnh giá đất như bồi thường giải phóng mặt bằng, tính tiền vượt hạn mức sử dụng đất,…
T.H
