Rủi ro khi mua bán nhà ở chưa hoàn công

Theo quy định, hoàn công nhà ở là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà ở, nhằm mục đích xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu.

Hoàn công nhà ở chỉ được tiến hành khi bên thi công đã hoàn tất việc thi công nhà ở trên thực tế, với ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ đỏ, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Trên thực tế, nhiều người vẫn bất chấp mua nhà ngay cả khi chủ sở hữu chưa có giấy hoàn công để được giá rẻ hơn. Song, cũng không ít trường hợp tiềm ẩn những rủi ro khôn lường, cụ thể:

• Rủi ro thứ nhất, nếu nhà đó được cấp sổ đỏ nhưng chưa có giấy hoàn công thì người mua chỉ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà có trên đất. Điều này tức là, người mua hoàn toàn không có quyền sở hữu nhà mà chỉ được quyền sử dụng đất.
• Rủi ro thứ hai, trong trường hợp giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ thì người mua sau này nếu muốn thực hiện hoàn công sẽ cần xin chữ ký của chủ cũ. Giả sử họ không hợp tác thì rất khó để bạn có thể hoàn công và bán nhà nếu muốn chuyển đi.
• Rủi ro thứ ba, nếu cơ quan chức năng rà soát đến căn nhà chưa hoàn công mà người mua vừa mua, bạn hoàn toàn có thể bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ những hạng mục xây sai phép. Ngoài ra, mua nhà chưa hoàn công cũng khá tốn kém chi phí nhằm sửa chữa để đưa nhà về đúng hiện trạng theo quy định trên giấy phép xây dựng nhằm thực hiện hoàn công.
• Rủi ro thứ tư, khả năng đến một lúc nào đó, ngôi nhà lại nằm trong quy hoạch của địa phương, người mua sẽ không được xem xét đền bù giải phóng mặt bằng vì thực chất, giấy tờ sử dụng đất ở không chứng minh đã có tài sản trên đất.
• Rủi ro thứ năm, không loại trừ có thể người mua mới bất ngờ cần đến tiền, muốn đem nhà đi thế chấp ngân hàng; chuyển đổi hay tặng lại cho con cái… Khi đó, người mua phải liên hệ lại với người bán, nhờ họ phối hợp với mình đi làm thủ tục hoàn công và chịu mọi chi phí phát sinh, mà lẽ ra việc này người bán nhà phải làm trước khi thực hiện giao dịch mua bán với họ.

Cuối cùng, rủi ro lớn nhất là không thể hoàn tất thủ tục hoàn công và người mua nhà sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trừ khi họ chủ động phá dỡ căn nhà đó, rồi xin cấp phép xây mới lại từ đầu và làm thủ tục hoàn công… Nếu bạn mua để ở lâu dài và nhà có sổ đỏ, chưa có giấy phép hoàn công thì mới nên xem xét nên mua nhà loại này hay không. Còn với người bán, để không bị ép giá, chịu thiệt thì nên hoàn thiện hoàn công trước khi chào bán ra thị trường.

Tóm lại, nhà đất có đầy đủ tính pháp lý vẫn là an toàn nhất. Dù mục đích chỉ để ở hay sau này có bán, tặng, cho, thì nhà cũng cần hoàn công nghiêm chỉnh. Với sự thương thảo của hai bên mua bán, chủ nhà có thể tìm cách thức phù hợp để hoàn công kịp thời trước khi chuyển nhượng cho bên kia. So với việc hoàn công ngay sau khi nhà được xây dựng xong, thì nếu việc hoàn công làm sau đó, sẽ phức tạp và tốn thời gian hơn. Thủ tục hoàn công được xem là thủ tục nhỏ nhưng vô cùng cần thiết hiện nay bởi nó liên quan trực tiếp tới tính pháp lý của căn nhà, việc định giá tài sản sau này.

T.H