Có thâm niên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) gần 30 năm, nhiều nhà đầu tư đã chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng BĐS nhưng "chưa bao giờ thấy cuộc khủng hoảng nào tàn khốc như hiện nay". Bởi cuộc khủng hoảng lần này nhanh và bất ngờ hơn so với cuộc khủng hoảng gần nhất năm 2008.
"Chỉ 3 tháng cuối năm 2022 là thị trường sụp đổ, doanh nghiệp (DN) và nhà đầu tư trở tay không kịp. Đáng sợ hơn lần này là cuộc khủng hoảng nhân 3, khủng hoảng cả về thị trường, tài chính và hàng loạt DN lớn vi phạm pháp luật bị bắt đã tác động tiêu cực đến thị trường, nhất là đến lòng tin của khách hàng", một nhà đầu tư bất động sản cho hay.
Khi xảy ra cuộc khủng hoảng về tín dụng, một khoảng thời gian rất ngắn, DN phải gom hết tiền mặt mua lại các lô trái phiếu đến hạn, thậm chí chưa đến hạn. Trong bối cảnh đó, ngân hàng "ngắt" đột ngột không cho vay khiến họ phải bán đổ bán tháo tài sản để gom tiền. Ở bên ngoài, khách hàng đang mua thì ngưng hợp đồng, không tiếp tục; khách mới không mua. Nếu trước đây thị trường khủng hoảng do lãi suất cao thì nay là do dòng tiền bị biến mất khỏi thị trường. Đó là khủng hoảng dòng tiền.
Tiếp theo là khủng hoảng về giá. Trước đây giá bị đẩy lên rất nhanh và khi thị trường đóng băng thì giá cũng lao dốc không phanh. Còn nay giá lên chậm, xuống cũng chậm; chỉ một số DN, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn mới phải đại hạ giá, còn lại đa số vẫn "neo" lại khiến cho đầu ra tắc vẫn hoàn tắc. Một điểm mấu chốt là các cuộc khủng hoảng trước đây dù lãi suất cao đến 20 - 25%/năm nhưng DN và nhà đầu tư vẫn vay được thì nay dù dư tài sản đảm bảo nhưng rất khó tiếp cận vốn ngân hàng. Đó là cuộc khủng hoảng lịch sử, chưa từng có và chưa đi qua.
Nhìn lại bối cảnh nền kinh tế giai đoạn năm 2008 - 2009, khủng hoảng kinh tế từ Mỹ lan rộng đến các nước, ông Sử Ngọc Khương, Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, so sánh: Khi đó, tín dụng đổ vào BĐS chiếm đến 36% GDP, lãi suất nhảy vọt từ 13 - 14%/năm lên đến trên 20%/năm. Đặc thù của thị trường thời điểm đó là các nhà đầu tư và cả DN đều sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn nên sốt ảo, khan hiếm giả đã diễn ra.
"Một dự án chỉ cần phiếu đặt cọc là có thể bán sang tay kiếm lời", ông Khương nhớ lại và kết luận, mặc dù thị trường BĐS khi đó đóng băng nhưng vẫn không khắc nghiệt, sóng gió như lần này. Bởi vẫn có nguồn cung và đặc biệt là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng được tung ra khá hiệu quả đã giúp BĐS nhanh chóng hồi phục trở lại. Còn hiện nay thị trường đã khác, thị trường bị "tắc" nguồn cung, các dự án đình đốn, dòng tiền cũng nghẽn. Ngay cả các ông lớn cũng phải "bán mình" cho DN nước ngoài để tồn tại, thậm chí một loạt chủ đầu tư lớn bị bắt vì vi phạm.
Nếu như năm 2008 - 2009 thanh khoản thấp vì khủng hoảng thừa thì hiện nay thị trường lại thiếu cung. BĐS vẫn đang rất khó khăn, thanh khoản cao cấp gặp khó trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền với đại đa số người dân thì không nhiều. Trong khi đó, khủng hoảng kéo dài đã tác động đến thu nhập của đại bộ phận người dân nên họ đắn đo trong việc quyết định mua nhà. Nút thắt lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Điều này làm cho nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại khi đầu tư vào BĐS VN, chỉ có các nhà đầu tư lâu đời đã quen thuộc với thị trường thì sẵn sàng rót vốn, còn để thu hút mới vẫn rất khó khăn.
Cơn bão lớn, bất ngờ quét trên thị trường BĐS đã khiến nhiều DN, nhà đầu tư cá nhân phải bán tháo tài sản để thoát thân. Đây cũng là cơ hội để một số người có nhu cầu mua được chỗ an cư với giá mà ở thời điểm trước đó, nằm mơ cũng không được. Nhiều chủ đất phải bán tài sản của mình với giá giảm 20 - 30%, thậm chí bằng một nửa so với giá thị trường, nhất là vào thời điểm cuối năm 2022 và những tháng đầu năm 2023. Các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, đua nhau tháo chạy khỏi thị trường.
Đó là đối với khách hàng mua căn hộ thanh toán theo tiến độ bằng vốn tự có, khách hàng sẽ thanh toán chỉ từ 1%/tháng, nhận nhà sau từ 2 - 3 năm. Với các khách hàng vay vốn, ngân hàng sẽ hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ, lãi suất 0% trong vòng 24 tháng. Chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 8% trong 36 tháng tiếp theo, hỗ trợ lãi suất 5% trong 25 tháng kế tiếp. Như vậy, chủ đầu tư ưu đãi thanh toán và lãi suất lên tới 7 năm cho người mua căn hộ, điều chưa từng có trên thị trường BĐS. Không chỉ ở các thành phố lớn, thị trường BĐS vùng ven thậm chí "đại hạ giá" đã tạo cơ hội để những người có nhu cầu thật về nhà ở có thể mua được nhà.
Nhìn lại từ đầu cuộc khủng hoảng đến nay, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, cho rằng đây là một cuộc khủng hoảng lịch sử bởi những mất mát quá lớn mà nó gây ra. Tuy nhiên, nếu nhìn ở mặt tích cực, nó đã giúp các DN, nhà đầu tư rút ra được nhiều bài học. Đầu tiên là việc không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều khi tham gia thị trường BĐS. Bên cạnh đó, khủng hoảng cũng giúp sàng lọc lại các DN, các nhà đầu tư có tiềm lực, làm ăn bài bản. Đồng thời cũng giúp cơ quan chức năng, các DN phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm. Đặc biệt chú trọng hơn đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ để đáp ứng đại đa số nhu cầu nhà ở của người dân. Đây cũng là cơ hội để những người có nhu cầu thật mua được các BĐS có giá tốt.
Hiện các DN đưa về mức lợi nhuận khoảng 8 - 10%/năm, không còn đặt kỳ vọng siêu lợi nhuận như trước. Thế nên sau cuộc khủng hoảng này, mục tiêu hàng đầu đặt ra là an toàn, phát triển bền vững. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối về cung - cầu, về sản phẩm nhà ở; đưa giá nhà về mức hợp lý để người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở. Nhưng muốn làm được điều đó, cần nhanh chóng gỡ nút thắt lớn nhất là vốn và pháp lý.
Về pháp lý, kỳ họp Quốc hội tháng 10, 11 này dự kiến hoàn thành sửa đổi luật Đất đai và 4 luật khác để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Bên cạnh đó, cần có giải pháp khơi thông vốn tín dụng. Nhưng tắc vốn xuất phát từ tắc pháp lý. Pháp lý không xong thì không vay được tiền. Do vậy 2 vấn đề lớn này cần sớm tháo gỡ. Đồng thời thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, các quỹ đầu tư BĐS phải được khơi thông để có vốn trung hạn chứ không chỉ phụ thuộc vốn ngân hàng.
Khơi thông vốn tín dụng và pháp lý là 2 nút thắt lớn nhất để phục hồi BĐS. Nếu có dòng tiền từ ngân hàng chuyển qua các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cá nhân thì thị trường sẽ trở lại nhanh. Chúng ta đang loay hoay giải bài toán vĩ mô, gỡ rối cho các DN lớn nhưng không thể một vài tháng là xong vì liên quan đến luật, ít nhất phải kéo dài 2 - 3 năm. Trong lúc đó thành phần chính tham gia thị trường dễ cứu là các nhà đầu tư cá nhân thì lại bị hạn chế cho vay. Đây là điều vô lý, vì mục đích của ngân hàng là khơi thông dòng tiền. Nếu giải quyết tắc nghẽn này thì thị trường sẽ quay trở lại. Nhưng không vì thế mà loại bỏ, cấm cản không cho vay, chỉ nên hạn chế ở mức độ vừa phải. Ví dụ, nếu trước đây cho vay 70% giá trị tài sản thì nay chỉ cho vay 30 - 50% giá trị tài sản cũng đã rất tốt. Cứu DN sẽ lâu, dài hơi, nhưng bơm tiền cho đầu ra là nhà đầu tư, người mua BĐS thì nhanh và cũng ít rủi ro.
Dưới góc độ tài chính, TS Nguyễn Chí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho biết trong năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3 - 4%, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2% từ đầu năm nay đến nay. Nhưng con số này chưa đủ để hỗ trợ các DN. Ngân hàng "thừa tiền" khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng chỉ đạt 5,3% so với mục tiêu 14% là quá khiêm tốn. Trong khi đó, DN BĐS dù sẵn sàng trả lãi suất cao nhưng vẫn không thể vay được. Năm nay, thị trường BĐS vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm. BĐS vẫn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, thị trường BĐS phía nam có cơ hội nhiều hơn từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, Vành đai 3. Các nhà kinh doanh BĐS phía nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua BĐS tại thị trường phía nam vẫn rất lớn, nên thị trường BĐS sẽ ấm dần lên vào năm 2024.
Đ.S
