Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản tại các địa phương đã qua thời kỳ khó khăn nhất và nhà đầu tư có thể "xuống tiền" từ bây giờ. Nhưng để thị trường sôi động trở lại thì cần thêm thời gian, doanh nghiệp và nhà đầu tư không nên “mơ” về những thời kỳ giao dịch ầm ầm đã qua.
Đã qua thời điểm khó khăn nhất
Ngày 28.7, Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản Đà Nẵng đã tổ chức hội thảo phân tích kinh tế và chính sách 6 tháng đầu năm, đồng thời đưa ra bức tranh toàn cảnh của 6 tháng cuối năm với nhiều cơ hội lẫn thách thức cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản.
Chia sẻ tại đây, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - cho rằng, thị trường bất động sản đã qua thời kỳ khó khăn nhất. Khoảng quý III, đầu quý IV năm nay, thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Vì đến thời điểm đó, độ ngấm chính sách sẽ phát huy hiệu quả, nhất là chính sách liên quan đến giảm lãi suất, những chương trình hỗ trợ từ Chính phủ như chính sách tài khóa tiền tệ. Đó cũng là thời điểm những vụ việc nợ trái phiếu đáo hạn sẽ được đàm phán, giải quyết đa số. Đặc biệt là cuối năm nay, tất cả những pháp lý, luật pháp có liên quan đến bất động sản sẽ được Quốc hội thông qua.
Bên cạnh đó, đến thời điểm quý IV năm nay, dự báo về đà phục hồi của kinh tế thế giới và Việt Nam rất rõ nét. Vì vậy, có thể nói, thị trường bất động đã qua thời kỳ khó khăn nhất và đây là thời điểm các nhà đầu tư nên mua bất động sản.
Đến thời gian phục hồi thì giá bất động sản khó giảm tiếp, nếu giảm cũng chỉ 3-5% coi như là khuyến mãi. Không chỉ vậy, nguồn cung của chúng ta còn thiếu, trong khi nhu cầu phân khúc nhà ở vẫn còn. Những người nào đã đầu tư vào nhà ở đất nền, biệt thự… là những người có tiền trước đây và họ chỉ bán khi đất lên giá nên khó có chuyện giảm. Tuy nhiên, tùy phân khúc, tùy địa điểm, tùy người bán nhưng rõ ràng ở thời điểm này ai có tiền thì xuống tiền rất tốt. Dù vậy, lãi suất còn vẫn còn hơi cao cho nên chúng ta không nên dùng đòn bẩy tài chính.
Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng. Đồng thời, thị trường này vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ… Thực trạng này đã được nêu rõ trong báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023.
Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch các phân khúc từ đất nền, chung cư, nhà ở riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm đều có xu hướng giảm so với cùng kỳ. Trong đó, chung cư giảm từ 2 - 6%. Giá nhà ở riêng lẻ giảm từ 6 - 10% và đất nền giảm trên 11%.
TS Trần Xuân Lượng - chuyên ngành Bất động sản (trường Đại học Kinh tế Quốc dân) - cho rằng, tâm lý dò đáy bất động sản vẫn khá mạnh. Sức mua ở tất cả phân khúc căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự đều sụt giảm 60-80% dù giá nhà đất trên đà giảm và chưa có dấu hiệu dừng lại. Đáy bất động sản thường là mức giá thấp nhất ghi nhận được trong suốt chu kỳ giảm tốc cho đến khi có dấu hiệu giá bán bật lên và thanh khoản tăng trở lại.
Các tín hiệu để nhận biết giá đáy là khi xuất hiện các giao dịch thành công một cách thường xuyên hơn, cho thấy người mua chấp nhận mức giá vừa khả năng chi trả để họ mua vào. Thanh khoản cần có thêm chất xúc tác là lãi vay giảm trên dưới 1% nữa so với hiện tại.
Bên cạnh đó, sản xuất kinh doanh cũng cần phải phục hồi mới có thể hỗ trợ thị trường địa ốc đổi màu. Giai đoạn làn sóng giảm giá chậm lại rồi dừng hẳn, giao dịch thành công tăng dần lên, sẽ là lúc kết thúc chu kỳ dò đáy.
Trong khi đó, một số chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư dù nhiều kinh nghiệm cũng không thể xác định được đáy của thị trường. Tuy nhiên, với những diễn biến giá được ghi nhận, thị trường có thể đang nằm trong vùng đáy, tức là ở mức giá phù hợp để lựa chọn các bất động sản phục vụ mục đích đầu tư.
Còn dựa theo việc phân tích yếu tố chu kỳ, một số đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định, thị trường đang có nhiều yếu tố thuận lợi để đảo chiều sau giai đoạn trầm lắng vừa qua, như: Trần lãi suất huy động liên tục được điều chỉnh giảm đang kéo mặt bằng lãi suất cho vay xuống thấp, tăng trưởng tín dụng đã được nới hay gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỉ đồng tập trung vào phân khúc có nhu cầu ở thực được đánh giá sẽ tạo lực đẩy mạnh cho thị trường.
Để người mua ra quyết định mua hay các nhà đầu tư quay trở lại thị trường, yếu tố quan trọng nhất đó là nền kinh tế có sự tăng trưởng cao giúp gia tăng thu nhập cho người dân. Bên cạnh đó là sự cân bằng về cung cầu nhằm đáp ứng nhu cầu cầu giao dịch của thị trường.
Không có chuyện thị trường bùng nổ ngay, nóng ngay
Những dự đoán về thời gian phục hồi đã được nói từ năm 2022 nhưng phục hồi ở đây không là nghĩa là thị trường sẽ bùng nổ trở lại ngay, nóng ngay về giá, giao dịch. Phục hồi sẽ đến từ từ, ban đầu là thanh khoản, thị trường đã ấm hơn cách đây mấy tháng, so với thời kì băng giá. Tùy theo phân khúc loại hình sản phẩm, từng địa phương mà thị trường từng nơi sẽ khác nhau.
Diễn tiến của thị trường bất động sản không có sự giống nhau trên cả nước mà mang tính khu vực, địa phương. Sự tăng trưởng phục hồi tùy theo phân khúc, loại hình sản phẩm, từng địa phương với tình trạng pháp lý tương ứng… nên sẽ không có một chuyên gia nào có thể dự đoán được thị trường bất động sản từng địa phương mà chỉ đưa ra những nhận định chung.
Còn với các nhà đầu tư phải phân tích rõ tình hình từng nơi với những đặc tính riêng để cân nhắc đầu tư. Đơn cử như trong dịch bệnh, có những phân khúc chết nhưng cũng có phân khúc rất sôi động.
P.V
