Đất thổ cư là gì?

Luật Đất đai 2013 quy định rõ, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư sẽ là đất ở tại đô thị (ODT) và đất ở tại nông thôn (ONT). Loại đất này được nhà nước công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu, có thể xây dựng nhà ở, công trình gắn liền phục vụ đời sống. Đất thổ cư bao gồm cả loại đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất.

Thủ tục mua bán đất thổ cư phải được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành

Đất nền và đất thổ cư có phải là một không?

Hai khái niệm đất nền và đất thổ cư thường đi liền với nhau khiến không ít người nhầm lẫn hai khái niệm này là một. Về cơ bản, cả đất nền và đất thổ cư đều dùng để xây nhà và những công trình sinh hoạt phục vụ đời sống khiến hai khái niệm này càng trở nên mơ hồ và khó hiểu hơn. Trên thực tế, đất nền và đất thổ cư là hai khái niệm khác nhau.

Đất nền là loại đất chưa chịu hoặc chịu ít sự tác động của con người như san, lấp… Đặc điểm nổi bật nhất của đất nền là cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông đồng bộ, hệ thống tiện ích rất tiện lợi. Hiện trên thị trường có rất nhiều dự án phân lô để bán đất nền.

Điều kiện để tiến hành thủ tục mua bán đất thổ cư

Không phải tất cả các loại đất ở đều có thể tiến hành giao dịch trên thị trường. Vì thế, để tránh rủi ro, mất thời gian, công sức khi làm thủ tục mua bán đất thổ cư thì bạn cần lưu ý những vấn đề sau:

• Mảnh đất bạn sắp mua phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Người thực hiện giao dịch với bạn phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc được người có tên trong sổ đỏ ủy quyền thực hiện giao dịch (trong trường hợp này cần kiểm tra tính pháp lý của giấy ủy quyền).
• Mảnh đất bạn định mua không xảy ra tranh chấp với những với những người sử dụng đất liền kề hoặc các tranh chấp khác. Bạn có thể kiểm tra thông tin này bằng cách hỏi văn phòng địa chính, văn phòng công chứng hoặc những người sinh sống ở khu vực đó.
• Ở thời điểm mua bán, mảnh đất không bị kê biên nhằm mục đích thi hành án.
• Mảnh đất còn thời hạn theo quy định của pháp luật.
• Nếu chung lô đất thì cần tách thửa rồi mới chuyển nhượng.

Quy trình, thủ tục mua bán đất thổ cư

Quy trình mua bán đất thổ cư gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Bên mua và bên bán cần chuẩn bị những giấy tờ như sau để làm hồ sơ chuyển nhượng:

Khi đã có đầy đủ các giấy tờ trên, bên mua và bên bán mang đến văn phòng công chứng hoặc UBND xã để tiến hành công chứng vì theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng mua bán đất thổ cư chỉ được công nhận và có giá trị sau khi công chứng. Nếu hợp đồng không được công chứng thì sẽ không được pháp luật công nhận và không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Bước 2. Kiểm tra và thẩm định hồ sơ

Văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của bên bán và bên mua, sau đó kiểm tra và thẩm định các giấy tờ nhằm đảm bảo giấy tờ hai bên cung cấp đều hợp lệ và có giá trị pháp luật. Nếu thiếu hoặc sai sót, văn phòng sẽ yêu cầu các bên bổ sung giấy tờ cần thiết nhằm đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận tiện. Nếu hồ sơ đã đầy đủ, đúng nội dung, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế sẽ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Bước 3. Làm hợp đồng chuyển nhượng

Văn phòng công chứng soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên hoặc để hai bên soạn thảo rồi nộp tại văn phòng đăng ký. Những nội dung không thể thiếu trong hợp đồng: giá mua bán nhà đất, ai sẽ là người nộp thuế và phí, số tiền và thời hạn đặt cọc, các đợt thanh toán, hình thức thanh toán, thời điểm ký hợp đồng công chứng, thời điểm giao giấy tờ gốc, thời điểm giao nhà đất, ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ…

Các bên sẽ xem xét lại và điều chỉnh (nếu có) sao cho hợp lý, đảm bảo quyền lợi của mình. Khi đã thống nhất các nội dung trong hợp đồng, bên bán và bên mua sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư dưới sự chứng kiến, công chứng của văn phòng đăng ký.

Bước 4. Sang tên sổ đỏ

Sổ đỏ được xem là giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất về quyền định đoạt, quyền sở hữu… của chủ đất. Khi đã có đầy đủ giấy tờ giao dịch, người mua cần tiếp tục thực hiện các bước để sang tên sổ đỏ. Các công việc cần thực hiện gồm:

Kê khai thuế thu nhập cá nhân tại chi cục thuế quận/huyện nơi có đất đai.

Nhận tờ khai của chi cục thuế và tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân vào kho bạc nhà nước.

Nhận biên lai của kho bạc, sau đó quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Mang hồ sơ lên phòng địa chính quận/huyện nơi có đất đai để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu.

Bước 5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, thời hạn để giải quyết thủ tục mua bán đất đai là 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Lưu ý:

Nếu trong hợp đồng mua bán đất không có thỏa thuận về việc bên nào có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thì thông thường cả bên bán và bên mua đều có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí. Theo đó, người mua sẽ nộp phí trước bạ.

• Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất

Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân theo 1 trong 2 phương án sau:

• Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng
• Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Ngoài ra các bên có thể phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…

Trên đây là quy trình, thủ tục mua bán đất thổ cư theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi cung cấp sẽ góp phần giúp các chủ thể tham gia giao dịch đất đai tiết kiệm được thời gian, tránh được những tranh chấp không đáng có và đảm bảo quyền lợi của mình.

Khánh An (tổng hợp)