Tìm hiểu về bồi thường khi thu hổi đất

1. Không được thoả thuận khi nhà nước thu hồi

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung này được quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai, cụ thể Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.

Như vậy, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng Nhà nước không thể tự mình sử dụng toàn bộ diện tích đất nên Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng những hình thức như:

Công nhận quyền sử dụng đất: Là việc Nhà nước trao quyền cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Nhà nước giao đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất.

Nhà nước cho thuê đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất.

Cũng theo luật sư, Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.

Như vậy, người sử dụng đất dù có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai nên không có đủ 3 quyền năng của chủ sở hữu tài sản, gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Vì không phải là chủ sở hữu nên khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận, quyết định giá bồi thường về đất.

Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai.

2. Khi nào được bồi thường theo giá thỏa thuận?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng chịu sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên người dân vẫn có quyền được thỏa thuận giá đất với nhà đầu tư khi đất bị thu hồi thuộc trường hợp chủ đầu tư thực hiện vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Theo quy định (tại Điều 73 Luật Đất đai 2013) cụ thể như sau:

• Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.
• Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.

3. Xác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng

• Giá đất do Nhà nước xác định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường. Giá đất bồi thường sẽ theo giá đất của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh tại từng địa phương quy định.
• Việc thu hồi vì mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia thì bồi thường theo giá đất do Nhà nước quy định. Còn trường hợp thu hồi vì mục đích kinh tế kinh tế thì phải áp dụng giá thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.
• Giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi phải theo đúng mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, trên cơ sở có tính đến công sức đầu tư của người sử dụng đất nhưng không tính phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của Nhà nước.

Tuy nhiên thực tế giá đất để tính giá bồi thường giải phóng mặt bằng còn chênh lệch khá xa so với giá thị trường.

4. Cách thức thỏa thuận giải phóng mặt bằng

Phương thức thỏa thuận về việc bồi thường đất trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện mục đích sản xuất, kinh doanh của chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi được quy định tại (Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) cụ thể như sau:

• Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê;
• Nhà nước chủ trương phối hợp với người có đất bị thu hồi thực hiện quá trình thu hồi đất theo quy định pháp luật;
• Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định pháp luật cho phép chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi được thỏa thuận về giá đất bồi thường. Tuy nhiên trên thực tế việc bồi thường đất cho người dân vẫn phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện ở khắp các tỉnh thành.

T.H