Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức. Bởi vậy, mặc dù có nhiều tín hiệu khả quan trong năm tới, như: chuyển biến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế, sự phát triển mạnh của hạ tầng... nhưng để thị trường bất động sản phục hổi cần nhiều việc phải làm và sự nỗ lực của các cấp các ngành.
Hệ thống pháp luật vẫn còn bất cập
Thị trường bất động sản hiện nay có một số đặc điểm nổi bật.
Một là, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập: chưa đồng bộ, chưa theo kịp thực tế, thủ tục chưa đơn giản hóa, chưa liên thông các cơ quan quản lý…
Hai là, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện; có đến khoảng 70% dự án dừng thi công tại một số địa phương lớn.
Ba là, nguồn cung giảm nhưng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.
Bốn là, sức mua và thanh khoản giảm mạnh.
Năm là, doanh nghiệp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự, cơ cấu lại, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn...
Để các chính sách, giải pháp, biện pháp của Chính phủ, Thủ tướng, Bộ Xây dựng cùng các ban, ngành đề ra đạt được kết quả như mong đợi, cần có thời gian và sự vào cuộc phối hợp đồng bộ giữa các cấp ban, ngành, sự ủng hộ, đồng tình của doanh nghiệp, người dân và coi đây là nhiệm vụ cấp bách quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết
Hai vấn đề cần tập trung giải quyết
Một là, đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà sao dân thiếu nhà ở, thị trường cứ liên tục trầm lắng? Tôi đồng ý với quan điểm rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý. Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đó.
Hai là, ý kiến của Thủ tướng rằng khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên, đối với vấn đề này, hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được. Mặc dù chúng ta đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp, nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa có tiến triển về thủ tục, chính sách, tài chính. Đây chính là “tử huyệt” của thị trường, nên tập trung tháo gỡ phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.
Ngoài ra còn là vấn đề tài chính, phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Cùng với đó, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ: quy định lợi nhuận chỉ 15%; nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm. Nhưng nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng.
Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang thấp cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Vì thế, thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý 2 sang năm, quý 3/2024 mới có dấu hiệu phục hồi, nhưng điều này phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị, bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.
Cần quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.
Thực tế, cơ hội phát triển bất động sản của Việt Nam còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, có 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội, mà nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước. Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại; chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.
Hơn nữa, thời điểm phục hồi thị trường bất động sản phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Còn nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu? Tôi cho rằng không được lâu dài. Nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên sẽ rất khó.
T.H
