So với năm nay, năm 2023 sẽ là khoảng thời gian nhộn nhịp của thị trường bất động sản khi mức room tín dụng được nới rộng. Tuy nhiên, việc nới room chỉ có thể giúp thị trường có thêm số lượng giao dịch bất động sản từ người có nhu cầu thực và giới đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.
Thị trường bất động sản năm 2022 bắt đầu bằng hàng loạt cơn “sốt đất” xảy ra tại nhiều địa phương trên cả nước. Nhưng bước sang quý II, động thái kiểm soát tín dụng của các ngân hàng đã khiến thị trường chững lại đột ngột.
Tính đến nay, thị trường vẫn không có dấu hiệu cho thấy sự dấu hiệu phát triển trở lại. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư lớn cũng rơi vào tình trạng áp lực tài chính, chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn. Chỉ có số ít doanh nghiệp nhà đất “đủ sức cầm cự” chờ đến ngày thị trường khởi sắc.
Báo cáo diễn biến thị trường thời gian qua do các tổ chức thực hiện cho thấy, mức độ quan tâm đến các phân khúc bất động sản trên cả nước đã giảm số lượng lớn kể từ tháng 3 năm nay. Trong đó, nhiều địa phương ghi nhận nhu cầu tìm kiếm bất động sản trong quý III vừa rồi đã có dấu hiệu giảm so với quý trước đó. Theo thông tin từ các nhân viên môi giới bất động sản, hiện nay đất nền rất khó bán, hầu hết các nhà đầu tư đều bị cuốn vào vòng xoáy thanh lý tài sản.
Ngược lại, ở phân khúc căn hộ chung cư, mặt bằng giá của dòng sản phẩm này liên tục biến động theo chiều hướng đi lên. Là một môi giới lâu năm - anh Nguyễn Hải chia sẻ, nếu như ở thời điểm trước hầu hết khách hàng muốn bán chung cư đều phải chịu lỗ, nhưng đến năm nay, lượng cầu tăng nhanh mạnh, nguồn cung khan hiếm đã khiến giá chung cư bị đẩy lên nhanh chóng, kể cả dòng chung cư cũ cũng bị tăng giá khá nhiều. “Vài năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ mới tung ra thị trường với số lượng nhỏ giọt là một phần nguyên nhân khiến giá thành sơ cấp của chủ đầu tư bị nâng lên khá nhiều. Ngoài ra, giá chung cư tăng một phần do giá nguyên vật liệu trong thời gian này khá đắt đỏ. Tuy nhiên, mặc dù lượng cầu lớn nhưng giá bán hiện nay đã vượt quá khả năng tài chính của khách hàng khiến thanh khoản bị ảnh hưởng khá lớn”, anh Hải thông tin.
Khi đất nền đã không còn là kênh đầu tư được nhiều người ưa chuộng, nhưng giá bán chung cư tăng mạnh đáng kể, nhiều ý kiến dự báo, thời gian tới sẽ xảy ra làn sóng “ôm” chung cư của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính.
Đánh giá tình hình thị trường hiện tại, ông Nguyễn Thế Điệp, phó Chủ tịch câu lạc bộ Bất động sản nhận định: “Từ trước đến nay, vẫn luôn có một số lượng khách nhỏ thu mua chung cư nhằm cho thuê lại. Tuy nhiên, ở thời điểm này, dù giá chung cư sẽ còn tăng nhưng làn sóng đầu tư căn hộ nhà ở sẽ không xảy ra”.
Theo chia sẻ của ông Điệp, khoảng thời gian năm 2020 trở về trước, đa phần những người có nhu cầu bán lại chung cư đều phải chấp nhận chịu lỗ. Nhưng đến những năm gần đây, do nguồn cung mới tại khu vực trung tâm khan hiếm, quỹ đất cũng cạn kiệt, tình hình lạm phát đẩy giá nguyên vật liệu tăng nhanh đã đẩy giá thành phân khúc nhà ở chung cư tăng lên khá lớn. Hiện tại, nhiều khách hàng mua nhà buộc phải đi xa hơn để mua được căn hộ có giá tốt và có không gian sống tiện nghi.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây chưa phải là thời kỳ cuối của chu kỳ bất động sản giai đoạn 2014 – 2022 mà chỉ là quãng nghỉ cần thiết để tăng giá trong giai đoạn sắp tới. “Không giống như thị trường cách đây 10 năm, chúng ta đã có kinh nghiệm hơn trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Vì vậy, mặt bằng giá bị giảm xuống như khoảng thời gian 2011 – 2013 là hoàn toàn không thể”, ông Quê khẳng định.
Cũng theo chia sẻ của ông Quê, giới đầu cơ bất động sản giai đoạn 2008 – 2010 chủ yếu đều vay vốn với mức lãi suất cao lên tới 20%. Vì thế, một khi thị trường xuống giá, sẽ xảy ra tình trạng bán tháo, khiến thị trường rơi vào cảnh “loạn”. Hiện tại, nhà đầu tư nếu có sử dụng vốn vay ngân hàng đều sẽ có những tính toán cho từng trường hợp có thể xảy ra. Do đó, nhà đầu tư hầu hết đều có sự chủ động khi thị trường bất động sản đi ngang hay có sự sụt giảm giảm. Đồng thời, nhờ có sự tập trung quan sát thị trường khá tốt, nhiều doanh nghiệp cũng sẵn sàng rót vốn đầu tư kể cả lúc thị trường “chững” nếu như có sản phẩm tốt”.
Ở một góc nhìn khác, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam chia sẻ: Khả năng tăng lãi suất cộng với việc tín dụng bất động sản bị kiểm soát đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong thời gian qua. Theo đó, các yếu tố như tính thanh khoản của dự án, dòng tiền và lợi nhuận của các công ty trong năm 2022 – 2023 cũng sẽ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh đó, cũng theo bà Trang, với những động lực thúc đẩy thị trường phát triển và những chính sách cải cách đang được triển khai sẽ giúp thị trường bất động sản trong thời gian tới tiếp sẽ phát triển theo hướng tích cực hơn. Cụ thể, bà Trang đánh giá: “Thị trường bất động sản Việt Nam đang nằm giai đoạn sở hữu nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, bước sang năm 2023, mọi người nên thận trọng quan sát tình hình kinh tế thế giới, diễn biến thị trường, không nên chủ quan dù tình hình tăng trưởng vẫn ổn định”.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm tới đây tín dụng room mới sẽ giúp thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn năm nay, nhưng mức nới mới này sẽ không đủ để tạo ra các đợt sốt đất như ở thời điểm đầu năm nay. Dòng tiền tín dụng room mới tuy không đa dạng nhưng đây sẽ là động lực thúc đẩy thị trường có thêm số lượng giao dịch từ lượng cầu thực và những nhà đầu tư bất động sản quy mô nhỏ.
Ngoài ra, ông Đính cũng nói thêm: “Tới đây, thay vì sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp sẽ chủ yếu sử dụng nguồn vốn phát triển được huy động từ trái phiếu và các nhà đầu tư. Vì thế, một khi nguồn vốn chính tiếp tục hạn chế thì vấn đề nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung bất động sản khan hiếm. Do vậy, mức tín dụng room trong năm tiếp theo chưa chắc đã giải quyết được câu chuyện nguồn cung”.
Theo chuyên gia, nguồn cung khan kiếm, và giá nhà bị đẩy lên cao vượt xa khả năng tài chính của khách hàng là nguyên nhân khiến số lượng giao dịch khó bùng nổ như trước. Hiện tại, việc một số nhà đầu tư ngại xuống tiền đầu tư một phần là do hiện nay chúng ta vẫn còn trong giai đoạn sửa đổi luật liên quan tới bất động sản. Vì thế, để đoán định được thị trường sẽ đi theo hướng nào, phải đợi đến khi sửa xong luật, lúc mọi thứ đã minh bạch.
T.H
